59- نحوه تهيه طرح ها (آماده سازي،تفصيلي و جامع)

نوشته شده توسط مدیر سیستم. Posted in سایر مقالات عمومی

Demo Image

 نحوه تهيه طرح ها
 آماده سازي،تفصيلي و جامع(براي كارشناسان ومديران پروژه هاي شهرسازي)
شماره 62 / فروردين 1374 / بازنگري 2 شهريور 1385 / بازنگري 3 تيرماه 1391
 زهره بزرگ نیا

در ايران يكي از علل عدم انتقال تجربه گذشتگان به نسل بعدي غير مكتوب بودن آن است .اگر انتقال تجربه به جاي دودستي متصل شدن به دانسته ها و انتقال آن، تنها از طريق پدر به پسرو در صورت نداشتن پسر به خاك گور، در فرهنگ ما رايج نبود شايد جايگاه ما در فرهنگ بشري بسيار متفاوت از امروز بود. از ابتداي كار تا آنجا كه ممكن بودتلاش كردم اطلاعات و تجربياتي راكه در هر مقطع كسب كرده ام به اشكال گوناگون به ديگران وبه نسل بعدي منتقل نمايم البته ترجيح مي دادم اين انتقال تجربه در روندهمكاري به همكارانم و ضمن كار صورت گيردزيرا در هر پروژه با مسايلي مواجه مي شويم كه در پروژه قبلي و بعدي نيست و تمام تلاش خود را در حد توانم كردم ولي متاسفانه خواهاني كه داوطلب همه اندوخته هايم باشد نيافتم به همين دليل به نوشتن ودر اختيار عام گذاشتن روي آوردم با اين اميد كه شايد در گوشه اي از ايران براي كسي مفيد واقع شده و انگيزه اي شود تا بقيه به اصلاح و تكميل اين يادداشت ها بپردازند.

 توضيحات كلي در باره تهيه همه طرح هاي شهرسازي:

منظم و جمع نمودن پروژه از توانائي هاي اوليه تهيه وبستن يك پروژه شهرسازي در زمان مقرراست .كسي كه توانائي به نظم در آوردن و جمع كردن پروژه را نداردبهتر است شغل ديگري براي خود انتخاب كند .مانند مشاغل دانشگاهي وتدريس در دانشگاه هاي بي شماري كه در ايران تاسيس شده و ياكارهاي تحقيقاتي با زمان نامحدود!و... ويا مديريت پروژه را نپذيرد چون حتي اگرداراي ايده هاي عالي شهرسازي نيز باشدنخواهد توانست پروژه را به موقع جمع كند و به سرانجام برساند ،طولاني شدن زمان تهيه و تصويب طرح موجب زيان هاي غير قابل جبران مالي به شركت و زيان هاي غير قابل جبران كيفيتي به پروژه خواهد شد. انجام پروژه به زمان تعيين شده بستگي تام دارد و تحت هيچ شرايطي نمي توان آن را ناديده گرفت .دقت در انجام كار و داشتن وجدان حرفه اي اساس كاراست ولي وسواس راه به جائي نمي برد.

بعد از انعقاد و ابلاغ قرارداد، براي هر پروژه اعم از طرح آماده سازي، طرح جامع شهر و شهرستان، طرح تفصيلي، طرح ناحيه، حريم،مجموعه شهري،بهسازي بافت هاي فرسوده ويا تاريخي وپروژه هاي طراحي شهري و ... ابتدا برنامه زمانبندي بر اساس شرح خدمات قرارداد تهيه و جهت اظهار نظر و تاييد،براي كارفرما ارسال مي شود. از آن زمان به بعد تهيه طرح آغاز مي گردد. تا برنامه زمانبدي تاييد شده عودت داده شود و براساس آن گزارش كار ماهيانه به كارفرما ارسال گردد. از برنامه زمانبدي هر ماه تعدادي كپي تهيه مي شود و پيشرفت كار هر ماه روي آن با رنگ مشخص و براي كارفرما ارسال مي¬گردد. اين كار بسيار مهم است هرچند كه ممكن است كارفرما به آن نگاه هم نكند ولي مدير پروژه موقعيت خود را در هر مقطع زماني مي تواند بسنجد و حواسش جمع مي شود كه تاخير نداشته باشد .برنامه ريزي ما بايد طوري باشد كه بتوانيم كار را زودتر از موعد مقرر تهيه نموده و تحويل دهيم.

به عنوان اولين قدم ،شرح خدمات هر پروژه تايپ مي شود وبر اساس آن وبراي پاسخگوئي به آن به جمع آوري اطلاعات و سپس پاسخگوئي بند به بند شرح خدمات اقدام مي شود اين كار كمك مي كند كه هيچ بخشي از مطالعات جا نماند و تهيه مطالعات و سپس تهيه طرح مو بمو اجرا شود البته ممكن است در برخي از پروژه ها بخشي از مطالعات مورد استفاده قرار نگيرد، ولي در هر حال مدير پروژه موظف به انجام شرح خدمات قراردادي كه مديران شركت امضاء نموده اند خواهد بود.

موضوع مهم ديگر به روز بودن كارشناس ها وشرح خدمات است عضويت در نشريات شهرسازي و در اختيار همكاران گذاشتن بسيار كارساز است زيرا حتي اگركل مطالب مطالعه نشودلا اقل با موضوعات وعناوين روز آشنا مي گردند ضمنا" كليه بخشنامه ها و دستورالعمل هاي وزارت مسكن وشهرسازي( راه و شهرسازي فعلي)كه بسياري از آنها خارج از اشكال نيست بايد به رويت كليه كارشناسان برسد و قبل از انعقاد قرارداد شرح خدمات نيز بايد به روز شود.

به عنوان مثال قراردادتيپ 12 براي تهيه طرح هاي جامع شامل سه بند اصلي است كه بند اول مربوط به منطقه، بند دوم حوزه نفوذ و بند سوم مطالعات مربوط به شهر است كه براي تهيه طرح جامع تهيه بند سوم از نظر كارفرما كافي است ولي شناخت منطقه و حوزه نفوذ ضرورت دارد و بهتر است طرح هاي بالادست گرفته شود و مطالب دو بند فوق از آن استخراج گردد هر چند كه بخش هائي از شرح خدمات اين دوبند در طرح هاي بالادست موجود نيست.

نحوه تهيه طرح آماده سازي زمين:

تصوير برنامه زمانبدي يك طرح آماده سازي در صفحه بعد مشاهده مي گردد. معمولا" به دليل آماده نبودن نقشه پايه ،كه بايد كارفرما در اختيار مشاور شهرساز قرار دهد،شروع برنامه زمان بندي را به تحويل نقشه پايه منوط مي كنيم.تا تاخير در تهيه نقشه پايه به حساب مشاور نوشته نشود.

مراحل انجام كار به شرح زير است:

1-جمع آوري مدارك

مقدمه: در ابتداي كار، كارشناساني كه بايد روي پروژه كار كنند مشخص مي گردند وبندهائي از شرح خدمات را كه هر يك بايد تهيه كنند كتبا"به آنها ابلاغ مي شود.در مرحله اول اين پروژه كارشناسان اقتصاد، جغرافيا و اقليم و شهرسازي هم زمان فعاليت مي كنند.

الف- راه اندازي كار به عهده كارشناس شهرسازي يا مدير طرح است كه بايد مكاتبات زير را انجام دهد ولي قبل از آن بايد زونكني را به اطلاعات جمع آوري شده اختصاص داد و فهرست مدارك گردآوري شده را تهيه نمود و روي زونكن قرار داد و به تدريج هر اطلاعاتي كه تهيه مي شود به فهرست مربوطه افزود.نظم اساس كار است.

- از اداره كل مسكن و شهرسازي و يا كارفرماي ديگر (بنياد مسكن- سازمان ملي زمين و مسكن، تعاوني هاي مسكن و ...) تقاضامي شود كه مشاور را به ادارات و فرمانداري و مقامات نظامي- انتظامي جهت اخذ اطلاعات و برداشت هاي محلي معرفي نمايد.

- به كارفرما نامه اي ارسال و در آن گزارش و آلبوم نقشه هاي طرح هاي بالا دست از قبيل طرح جامع و تفصيلي و غيره در شهر و در صورت وجود ،طرح آماده سازي قبلي كه در شهر تهيه گرديده درخواست مي شود.

- به سازمان حفاظت محيط زيست نامه اي ارسال مي گردد و نظرات، توصيه ها و پيشنهاد هاي آن ها درباره چگونگي دفع فاضلاب و ساير ضوابط كسب مي گردد.

- به اداره مخابرات، اداره برق، اداره آب و فاضلاب نامه و يا پرسشنامه اي تهيه و ارسال نوشته مي شود و از آن ها درباره وضع موجود برنامه هاي آتي و امكان تأمين خدمات در زمين آماده سازي استعلام مي گردد.ومشخص مي شود كه آيا تاسيساتي از داخل زمين مورد آماده سازي عبور مي كند ويا در آينده برنامه اي براي آن دارند ياخير.

- به سازمان ملي زمين و مسكن به منظور كسب اطلاع درباره تعاوني هاي مسكن شهرنامه ارسال مي شود.وتعداد تعاوني ها وتعداد اعضاءهر يك و نحوه ارتباط برقرار كردن با آنها تعيين مي گردند.

- به سازمان ميراث فرهنگي جهت كسب مجوز در مورد احداث بنا در زمين مورد نظر و كسب اطلاع در مورد بناها يا محوطه هاي تاريخي واقع در زمين و ضوابط و حرايم آن ها نامه ارسال و استعلام مي شود.

- با اداره مسكن وشهرسازي يا هركارفرما ي ديگر در مورد تعيين محل زمين مورد نظر بر روي نقشه شهر و تهيه نقشه توپوگرافي 1:2000 و 1:500 زمين و آزمايش مكانيك خاك مكاتبه مي شود.معمولا"كارفرمايان از تهيه آزمايش مكانيك خاك طفره مي روند ودر نهايت دود آن به چشم متقاضيان مسكن مي رود .

- به سازمان صنايع و معادن و فلزات و فرمانداري نامه اي جهت كسب اطلاع درباره واحدهاي توليد مصالح ساختماني، ميزان توليد و ... و نيز نام معادن، محل و ميزان استخراج، ميزان ذخيره و غيره درباره معادن استان و ميزان مصرف ساليانه، ميزان كمبود، نوع مصالح مصرفي استان، مراكز توليد شن و ماسه و ...ارسال مي شود.

ب- كارشناس اقتصاد بايد ترتيب پر نمودن دو پرسشنامه را فراهم نمايد يكي پرسشنامه يك خطي از كليه متقاضيان زمين و ديگري پرسشنامه خانوار و مسكن كه هر دو در صفحات بعد مشاهده مي گردد پرسشنامه خانوار و مسكن از (5 درصد) متقاضيان تهيه مي گردد.البته كارشناسان اقتصاد ممكن است پرسشنامه ديگري را پيشنهاد نمايند .در هر حال مدير پروژه پاسخ خود را از كارشناس مطالعات اقتصادي ،اجتماعي و جمعيتي طلب مي كند.

ج- كارشناس مطالعات جغرافيايي و اقليمي بايد كليه اطلاعات مربوط به جهت و شدت وزش باد، زاويه تابش خورشيد، اطلاعات مربوط به ميزان درجه حرارت، رطوبت، ميزان بارندگي و غيره را از سازمان هواشناسي تهيه نمايد.واطلاعات را تحليل و در نهايت راه حل ارائه دهد.

1- استخراج از طرح جامع، توسعه و عمران و ...

 بندهاي 3-1-1 الي 6-1-1 و 9-1-1 الي 11-1-1

با استفاده از طرح هاي بالادست تهيه مي گردد پاسخ به اين بندهاي شرح خدمات به طراح شناخت عمومي درباره شهر و پيشنهادات طرح هاي هاي بالادست مي دهد مثلاً معلوم مي شود وضعيت زمين نسبت به منطقه توسعه شهر و محدوده طرح جامع چگونه است. مراكز خدمات عمومي شهر و ناحيه اي كجاست؟ كاربري زمين مورد نظر در طرح جامع چيست؟ ارتباط آن با شهر به چه صورت و از طريق چه شبكه عبور و مروري صورت مي گيرد و آيا اين ارتباط پاسخگو است يا خير؟ تراكم پيش بيني شده براي زمين آماده سازي چه ميزان است؟ ضوابط و مقررات ساختماني و شهرسازي در طرح هاي بالادست كدام است؟ معيارها و ضوابطي كه در طرح ريزي كالبدي شهر مورد نظر شهرساز طرح هاي بالادست بوده، چيست؟

تهيه بندهاي 1-1-1 و 2-1-1 كه تعيين نقش غالب اقتصادي شهر و تحولات جمعيت شهر در گذشته و آينده از طرح هاي بالادست، به عهده كارشناس اقتصاد است.

2- برداشت هاي محلي

بازديد از اراضي مورد آماده سازي براي كليه كارشناساني كه روي پروژه كار مي كنند ضروريست خصوصاً كارشناس شهرساز كه مشاهده توپوگرافي و محيط اطراف مي تواند در ارائه طرح او بسيار مؤثر باشد.

برداشت هاي محلي غير از پيگيري پرسشنامه هاي ادارات و پرسشنامه هاي بخش اقتصاد، جهت برداشت كالبدي از زمين است كه كاربري وضع موجود زمين چيست؟ چه بناهايي در آن ساخته شده، تراكم ساختماني و كيفيت ابنيه و نوع مصالح و تعداد طبقات آن ها چيست؟ آيا اين بناها بايد حفظ گردند يا خير ،وضع شبكه ها در اطراف زمين در وضع موجود چيست؟ شيب، عرض، مقطع و نوع پوشش آن ها چيست؟ آيا محوطه يا بناي تاريخي در زمين مشاهده مي شود يا خير؟آيا خط لوله آب يا گاز ويا دكل فشار قوي از زمين عبور مي كند ياخير ودر صورت وجود، حريم آنها چه ميزان است.

مبحث عمده اي كه در اين بخش بايد انجام شود مطالعه بر روي معماري، فضاهاي شهري و نماهاي شهري است كه به عهده معمار شهرساز است. تحقيق درباره معماري مسكن و بناهاي عمومي بسيار ضروري است و بخشي از ضوابط و مقررات نهايي منتج از آن خواهد بود و مبحث عمده ديگر تحليل توپو گرافي زمين است كه جهت و در صد شيب براي تهيه طرح بسيار مهم است.

3- نحوه انجام كار در دفتر

1- بخش هاي سه گانه فوق، شهرساز را براي تهيه طرح تفصيلي ،آماده مي نمايد پس از ارائه نقشه 1:2000 زمين توسط كارفرما ،زمين بايد تحليل شود و ميزان شيب ودر صد آن و جهت آن مشخص شود سپس طرح تفصيلي بايد تهيه گردد.

براي تهيه طرح تفصيلي ابتدا نقشي كه زمين مورد آماده سازي در شهر دارد تعيين مي گردد. مثلاً آماده سازي سايت اداري يا سايت صنايع كارگاهي درون شهري، سايت ورزشي، دانشگاهي و ... است و چنانچه طرح آماده سازي براي مسكن تهيه مي گردد با توجه به سطح زمين و نقشي كه درطرح جامع به آن داده شده مشخص مي گردد كه زمين شامل يك زير محله، محله، ناحيه يا يك منطقه از شهر و حدوداً چه جمعيتي را در خود جاي خواهد داد سپس براي آن كاربري هايي كه مورد نياز است با استفاده از سرانه هاي پيشنهادي طرح بالادست منظور مي شود چنانچه ضروري به نظر برسد بازنگري در سرانه ها ممكن است ولي حتي الامكان از سرانه هاي طرح بالادست بايد استفاده گردد.اگر طرح بالادست سرانه هاي غير معمول ارائه داده باشد مي توان از جدول سرانه هاي معمول شهرهاي ايران ويا دستورالعل جديد شوراي عالي شهرسازي و معماري استفاده كرد.

چنانچه مساحت زمين كمتر از 40 هكتار باشد طرح، يك زير محله محسوب مي گردد و خدمات در حد پارك محله اي، كودكستان، يك مركز فرهنگي و ... يا حداكثر يك دبستان در نظر گرفته مي شود ولي چنانچه بزرگتر باشدتا 100هكتار يك محله از 150 تا200 هكتار يك ناحيه و ... بعضي موارد براي طرح تفصيلي ارائه چند آلترناتيو ضروري است و در بعضي موارد يك طرح كافيست.در صورتي كه چند آلترناتيو را ارائه مي دهيم در نهايت آلترناتيو پيشنهادي خود را نيز معرفي مي كنيم و علت انتخاب آن را توضيح مي دهيم.

پس از تهيه نقشه طرح تفصيلي و تايپ گزارش هاي تهيه شده مي توان مدارك قسمت اول مرحله اول را تحويل كارفرما نمود، اين مرحله شامل نقشه طرح جامع و موقعيت زمين و كاربري هاي پيشنهادي طرح جامع بر روي آن، نقشه هاي مطالعات اقليمي ، نقشه شبكه معابر پيشنهادي (درجه بندي و عرض معابر) نقشه كاربري اراضي وضع موجود و كيفيت ابنيه و نوع مصالح وتعداد طبقات و نيز نقشه هاي تحليل توپوگرافي زمين است و نيز نقشه آلترناتيو هاي مختلف طرح تفصيلي و كاربري اراضي پيشنهادي طرح تفصيلي براي آلترناتيو انتخابي مشاور و درجه بندي و عرض معابر پيشنهادي است.

در برخي از موارد زمين مورد آماده سازي خارج از محدوده شهر است و زمين فاقد طرح بالادست است كه در آن صورت براي آن بايستي طرح جامع نيز تهيه نمود.و به زمين به صورت منطقه توسعه آتي شهر نگريست .در آن صورت طراحي شبكه اصلي و نحوه اتصال آن به شبكه شهري نيز بر عهده طراح خواهد بود.

پس از استخراج پرسشنامه ها كارشناس اقتصاد ضمن پاسخ به بند 8-1-1 تعيين مي كند كه متقاضيان مسكن چند گروه هستند و با توجه به هزينه آماده سازي و امكانات مالي متقاضيان هر گروه، توان در اختيار داشتن چه ميزان زمين و چه ميزان ساختمان را دارند و در واقع برنامه ريزي مسكن در اين بخش را انجام و به شهرساز ارائه مي دهد.

2- مطالعات اقليمي جهت استقرار ساختمان ها و معابر و نيز اينكه طول و عرض زمين و معابر دسترسي واحدهاي مسكوني چقدر بايد باشد و چه نسبتي داشته باشند را نشان مي دهد.

3- پاسخ به بند 10-1-1 بسيار مهم است، در اين بند طراح ايده هاي خود را ارائه مي نمايد و نقش مطالعات اقتصادي- جمعيتي و اقليمي را در ايده طرح خود مشخص مي نمايد. البته طرح بايد با توجه به طرح هاي بالادست يعني طرح جامع و تفصيلي تهيه گردد مگر آنكه طراح دلايلي براي تغيير در آن ارائه نمايد. بدين ترتيب طرح تفصيلي كه چارچوب آن قبلاً تعيين شده با استفاده از تراكم پيشنهادي جمعيت تقريبي ساكن در زمين تعيين مي شود و به نسبت آن ها سطح كاربري هاي عمومي معين مي گردد. همانطور كه گفته شد محاسبه سرانه كاربري ها قبلاً در طرح هاي بالادست صورت گرفته است (اصولاً سرانه ها از طرح جامع يا تفصيلي مصوب برداشته مي شود مگر به دلايل خاص كه مشاور طرح آماده سازي سرانه هاي جديدي پيشنهاد نمايد) دراين مرحله از كار رعايت بخشنامه هاي خاص طرح هاي آماده سازي از جمله سطح مراكز آموزشي، حريم معابر و غيره ضروريست.

4- پس از تعيين ابعاد و قطعات تفكيكي با توجه به مطالعات اقليمي و شناخت معماري محل، الگوهاي مسكن تهيه مي شود.براي هر تيپ با ابعاد متفاوت حداقل يك طرح بايد ارائه گردد.در ابتداي انقلاب طرح هاي آماده سازي زيادي توسط سازمان زمين شهري تهيه و در اختيار مردم قرار داده شد ابعاد قطعات تفكيكي در بيشتر اين اراضي 10در 20 متر بود.پس از آن اقدام به تفكيك زمين مي نماييم مجدداً جمعيت پذيري از طريق شمردن تعداد واحد مسكوني طراحي شده ضرب در بعد خانوار كه بخش اقتصاد عدد آن را تعيين مي كند محاسبه و براساس آن سطح كاربري هاي عمومي تعيين مي گردد. نحوه استقرار كاربري هاي عمومي در زمين (ايده هاي طرح)، تعيين درصد تفكيك هاي آپارتماني، مشاعي يا تك واحدي، چگونگي رعايت بخشنامه سه سطحي و تعيين الگوي واحد همسايگي بايد قبلاً صورت گرفته باشد. چنانچه زمين مسطح باشد، ابتدا شبكه ارتباطي زمين و ارتباط آن با شبكه كل شهر طراحي مي گردد سپس كاربري هاي مورد نياز در جوار معابر هم سنگ استقرار مي يابد و پس از آن به تهيه نقشه تفكيكي مي پردازيم.(استقرار كاربريها مي تواند متمركز يا خطي باشددر هرحال بايد كل واحدهاي مسكوني را پوشش دهد). ولي چنانچه زمين داراي توپوگرافي ناهموار باشد قبل از طراحي ابتدا بايد به سطح بندي زمين و تعيين درصد شيب هاي آن بپردازيم سپس اقدام به طراحي كنيم. ضروريست بخش هايي كه داراي ناهمواري زياديست براي كاربري مسكوني در نظر گرفته نشود.زيرا معمولا" متقاضيان مسكن در اين طرح ها از اقشار نسبته ضعيف جامعه هستند و زمين ناهموار هزينه ساخت را افزايش مي دهد.

5- طراحي فضاهاي عمومي مانند پارك ها، فضاي سبز، معابر، مراكز تجاري و ... در اين مقطع صورت مي گيرد.مقطع عرضي هر پروژه ميزان عرض پياده رو، جوي و باغچه ،مسيري براي پارك اتومبيل وسواره رو را شامل مي شود.عرض سواره رو بايد ضريبي از مسير عبور اتومبيل باشد.در محل تقاطع معابر با يكديگر نيز رعايت پخ الزامي است.براي محل تقاطع معابر دسترسي به واحدهاي مسكوني با معابر جمع كننده مي توان از فرمول يك دهم مجموع عرض دو معبر استفاده نمود.

6- تأسيسات و نحوه دفع آب هاي سطحي نيز پس از تعيين شبكه معابر طراحي مي شود.هنگام طراحي شبكه معابر مخصوصا" زماني كه زمين نا هموار است ارتباط نزديك با كارشناس سيويل ضروري است و بايد به پيشنهادات او توجه كرد.وطرح را به صورت رفت و برگشت از بخش شهرسازي به بخش سيويل و برعكس انجام داد.

7- نقشه هايي كه بايد تهيه شود عبارتند از: نقشه تفكيكي با مقياس 1:2000، نقشه تأسيسات آب و برق و فاضلاب و دفع آب هاي سطحي، پرسپكتيو مجموعه، نقشه جزئيات فضاهاي شهري و پارك ها، مقاطع معابر، مراكز تجاري و الگوهاي مسكن، در صورت نياز از مجموعه ماكت نيز تهيه مي شود.

پس از ارائه مرحله اول قسمت دوم ، جلسات بررسي طرح آغاز و پس از بررسي و تصويب طرح ،مرحله دوم طرح آغاز مي شود همانطور كه گفته شد بخشي از كارها از جمله شبكه هاي اصلي محدوده مورد نظر را در همان ابتداي كار مي توان در اختيار بخش سيويل قرارداد كه همزمان با تهيه مرحله اول طرح، مرحله دوم نيز آغاز گردد و در زمان تهيه طرح مرحله دوم، صرفه جويي شود.تهيه نقشه هاي مرحله دوم طرح به عهده بخش سيويل و تاسيسات است.

سمت و شغل و سن ديگر اعضاء خانوار

درآمد

ديگر افراد

شاغل

سال هاي سكونت

در شهر

محل سكونت قبلي

سن رئيس خانوار

سن ديگر افراد خانوار و نسبت با رئيس خانوار بجز همسر و فرزندان

همسر

فرزند

فرزند

فرزند

فرزند

 

 

 

 

1

2

سن

 

سن

 

سن

 

سن

 

سن

 

 

 

 

 

سمت

سن

سمت

سن

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


شماره

بعد خانوار

شغل رئيس خانوار

درآمد غير شغلي خانوار

جمع درآمد حقوق و ديگر درآمدها

مقدار پرداختي ممكن در اول

مقدار پرداختي ماهانه

اصلي

ديگر مشاغل

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

متقاضي گرامي

در جريان واگذاري زمين و تأمين واحد مسكوني براي متقاضيان ممكن، اطلاع از ويژگي ها و تمايلات ايشان ضروري است تا طراحي واحدها و تعيين سطوح مسكوني، مطابق نياز و توان متقاضيان باشد و پاسخ دقيق شما به پرسش¬هاي زير در جهت تحقق اين مهم است، بدين سبب پركردن اين پرسشنامه هيچگونه اجبار قانوني ايجاد نمي نمايد، لذا نيازي به درج نام متقاضي و امضاء آن وجود ندارد.

مشخصات رئيس خانوار

1-جنس

2-سن

3-تحصيلات

4-شغل (نوع كار به طور مشخص ذكر شود)

5-نام محل كار

6-سابقه كار

 

 

 

 

 

 

مشخصات ديگر اعضاء خانوار (به غير از سرپرست)

7-تعداد افراد خانوار ..... و ويژگي هاي افراد بالاتر از ده سال طبق جدول زير:

رديف

8-بستگي با سرپرست خانوار

9-تحصيلات

10-عنوان شغل

11-سابقه كار

1

 

 

 

 

2

 

 

 

 

3

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 مشخصات اقتصادي و توان خانوار براي تعيين مساحت و زيربناي مناسب

12-مبلغ اجاره (در صورت اجاري بودن واحد مسكوني)

13-ارزش واحد مسكوني فعلي

14-كل هزينه ماهانه خانوار

با توجه به اينكه براي واگذاري زمين و واحدهاي مسكوني، پيش پرداخت و قسط معيني (در صورت دريافت وام) حدوداً به قرار زير است:

زير بنا

پيش پرداخت

قسط (ماهانه)

50 متر مربع

10000000 تومان

120000 تومان

80 متر مربع

15000000 تومان

150000 تومان

100 مترمربع

20000000 تومان

180000 تومان

120 مترمربع

30000000 تومان

200000 تومان

لطفاً توانايي هاي خود را با توجه به اطلاعات بالا ذيلاً ذكر فرماييد:

15-پيش پرداخت: ......................................... 16-قسط ماهانه: .............................................

1- انفرادي  2- مشاعي (2 تا 3 واحدي)  3- مجتمع 

18-در صورت عدم كفايت وام، مابقي چگونه تأمين مي شود؟

1- وام قرض الحسنه  2- ساير 

 

مشخصات مسكن فعلي

19-نحوه تصرف مسكن:

1- اجاره اي  2- خانه پدري  3- مجاني  4- سازماني  5- ملكي 

20-نوع مسكن:

تك واحدي  2- مشاعي 2تا4  3- آپارتماني واحدي 

21-چند خانوار در واحد مسكوني شما زندگي مي كنند؟ 

22-چند اتاق در اختيار داريد؟ 

23- مساحت تقريبي زيربناي واحد مسكوني؟ 

24-مساحت تقريبي فضاي آزاد مورد استفاده خانوار؟ 

مقابل هريك از تسهيلاتي كه در مسكن شما وجود دارد علامت بگذاريد:

25-آب لوله كشي  26-برق  27-تلفن  28-آشپزخانه  29-حمام 

30-لوله كشي گاز  31-آب گرمكن خورشيدي  32-حياط 

مقابل هر يك از لوازم زندگي كه استفاده مي كنيد، علامت بزنيد:

33-اتومبيل  34-موتورسيكلت  35-دوچرخه  36-چرخ خياطي  37-راديو 

38-ضبط صوت  39-يخچال  40-تلويزيون  41-فريزر  42-اجاق گاز 

43-كولر  44-جاروبرقي  45-ماشين لباسشويي  46-ماشين ظرفشويي 

47-ويدئو  48-DVD  49-كامپيوتر  50-ماهواره 51-ماكرويو

نحوه تهيه طرح تفصيلي

انجام مطالعات مرحله اول

يك- جمع آوري مدارك و نيروي كار

1- چنانچه طرح جامع شهر توسط مشاور ديگري تهيه شده باشد.بايد در ابتداي كار، آلبوم نقشه ها و گزارش ها وفايل هاي كامپيوتري طرح جامع مصوب از اداره كل مسكن و شهرسازي محل گرفته شود معمولا"ادارات كل ترجيح مي دهند مدارك از مشاور تهيه كننده طرح جامع گرفته شود كه در آن صورت كار دشوارتر مي گردد و معرفي به آن مشاور نيز ضرورت مي يابد. طرح جامع بايد مورد مطالعه دقيق قرار گيرد و تحليل شود.گاهي ممكن است بصورت موردي بازنگري در بخش كوچكي از طرح جامع مورد نياز باشد كه با دلايل منطقي موضوع بايد به كارفرما اطلاع داده شود وموضوع به صورت موردي به شوراي برنامه ريزي استان و سپس شوراي عالي شهرسازي ارجاع داده شود.

2- تقاضاي معرفي نامه به سازمان نقشه برداري جهت دريافت آخرين نقشه هاي هوايي شهر و فايل هاي مربوطه و به مركز آمار ايران براي دريافت نقشه هاي آماري و ماشين شيتهاي اطلاعاتي جمعيت، خانوار و ...تهيه و ارسال مي شود.گاهي پس از تهيه عكس هوائي تبديل آن به نقشه پايه به يك مشاور نقشه بردار محول مي گردد كه معرفي مشاورشهرساز به مشاور نقشه بردار نيز ضرورت پيدا مي كند..

3- تقاضاي معرفي نامه به سازمان ملي زمين و مسكن جهت دريافت نقشه هاي تفكيكي آن سازمان و اراضي تحت تملك آن.

4- تقاضاي معرفي نامه به اداره اوقاف و شهرداري و غيره به منظور دريافت نقشه اراضي تحت تملك آن ها.معمولا"اين ارگان ها ترجيح مي دهند خود در باره اراضي تحت تملكشان تصميم بگيرند تا مشاور شهرساز، به همين دليل از معرفي اراضي خود طفره مي روند در اين صورت ارسال مرتب نامه، مراجعه مستقيم و تماس تلفني مي تواند كارساز باشد.

5- تقاضاي معرفي نامه به فرمانداري و سپس نيروهاي انتظامي جهت دريافت مجوز مراجعه به شهر و انجام برداشت¬هاي محلي وتهيه عكس بسيار ضروري است.

6- تقاضاي معرفي به نيروهاي انتظامي، سازمان آب، برق، مخابرات، گاز، شهرداري (سازمان هاي موثر در عمران شهر)براي انجام برداشت هاي محلي و همكاري با مشاور جهت پر نمودن پرسشنامه ها.

دو- برداشت هاي محلي

طبق قرارداد مشاور بايد نسبت به تاسيس دفتر محلي اقدام كند و نماينده محلي نيز معرفي كند معمولا"تاسيس دفتر محلي تنها خاصيتي كه دارد اين است كه تبديل به خوابگاهي براي كارشناسان اعزامي مشاور مي شود زيرا نه امكان استخدام كادري كه بتواند آموزش به كادرفني شهرداي را انجام دهد براي مشاور وجود دارد و نه شهرداري ها كادر آزادي براي معرفي به مشاور براي آموزش را در اختيار دارند.تاخير انداختن ويا تاسيس نكردن دفتر و راضي نمودن كارفرما از كارهاي مهمي است كه هميشه ممكن نيست ولي بايد تلاش كرد.در هر حال براي اعزام تيم برداشت به مكاني نيازمند است كه معمولا"شهرداري ها اين كار را انجام مي دهند ولي بايد حواسمان جمع باشد كه در ازاي اين لطف شهرداري ها كارشناسان و مسئولين برداشت تابع نظرات غير منطقي كارشناسان شهرداري ها نگردند و بنا به درخواست شهرداري ها كاربري زميني را تغيير ندهند.آبرو و اعتبار مشاور شهرساز بيش از هر چيز به درستكاري و استقلال راي وايستادگي در مقابل در خواست هاي غير منطقي و سودجويانه افراد ذينفوذ بستگي دارد.

1- براي انجام مطالعات وضع موجود، ابتدا شهر منطقه بندي و حوزه بندي مي گردد. اين تقسيم بندي ها بهتر است بر تقسيمات نقشه هاي آماري منطبق باشد. پس از آن دو نسخه نقشه هاي هوايي- يك نسخه براي برداشت گر كه سر محل مي برد و يك نسخه براي پياده كردن و رنگ كردن نقشه- كه در محل استقرار گروه باقي مي ماند بايد تهيه كرد.

2- به محض ورود به شهر مراجعه به فرمانداري و اخذ معرفي نامه به نيروي انتظامي و غيره ضروري است. ضمناً براي تمام اعضاء تيم برداشت نيز بايد معرفي نامه شركت تهيه شود.و برداشتگر بايد معرفي نامه را هميشه همراه داشته باشد.

3- چند نسخه نقشه در مقياس 1:10000 يا كوچكتر براي تعيين قيمت اراضي، سرقفلي، اجاره بها و مالكيت اراضي بايد به محل برده و نقشه هاي مربوطه با استفاده از آن ها تهيه شوداين اطلاعات را بايد از دفاتر معاملات ملكي تهيه نمود. همچنين نقشه اي براي تعيين عرض معابر، مقاطع معابر، ايستگاه هاي ترافيك و مسير عبور ميني بوس و اتوبوس بايد به محل برده شود. ضمناً نقشه مالكيت اراضي دولتي را با مراجعه به شهرداري، سازمان ملي زمين و مسكن،اداره اوقاف، منابع طبيعي و ... بايد تهيه نمود.

4- معمولاً مسئول تيم برداشت هم زمان با انجام برداشت ها و كنترل كار برداشتگرها، پرسشنامه هاي ارگان هايي را كه در عمران شهر دخالت دارند از جمله شهرداري،شوراي شهر، فرمانداري، آموزش و پرورش، بهداشت و درمان، تربيت بدني، ارشاد اسلامي، آب، برق، مخابرات، و گاز را توزيع و پاسخ پرسشنامه را جمع آوري مي نمايد. اين بخش از كار بسيار زمان بر است و معمولاً يك يا چند پرسشنامه در سازمان هاي مربوطه مفقود مي گردد كه حتماً بايد نمونه¬اي از آن را همراه داشت. مراجعات مكرر و ونامه هاي پي در پي و تلفن هاي هر روزه اساس كار در اين بخش را تشكيل مي-دهد.هيچ يك به تنهائي عمل نمي كند.تصور نكنيم كه ما پرسشنامه را داده ايم و مسئوليت ما تمام شده، مسئوليت ما زماني خاتمه مي يابد كه پس ازتصويب پروژه مدارك را تكثير كرده به كارفرما تحويل دهيم.

5- پس از پايان يافتن برداشت ها تعيين عرض و مقاطع معابر و نيز آماربرداري ترافيك آغاز مي گردد كه تعيين زمان آن با كارشناس ترافيك است.

در اينجا ضروري به نظر مي رسد توضيحي درباره نحوه انجام برداشت ها داده شود. همانطور كه گفته شد در ابتدا منطقه بندي شهر آغاز مي شود. اين منطقه بندي تابعي از وسعت و جمعيت شهر است مثلاً شهري به وسعت 1000 هكتار و 100 هزار نفر جمعيت ابتدا به چهار منطقه تقسيم مي گردد، سپس هر منطقه نيز به چهار ناحيه تقسيم مي شود . محدوده اين نواحي چنانچه بر محدوده حوزه هاي مركز آمار منطبق باشند جمعيت ناحيه و پس از آن جمعيت منطقه به راحتي محاسبه مي شود كه در زمان تهيه تراكم جمعيتي و تعيين ميزان مازاد و يا كمبود كاربري اراضي در هر منطقه مورد نياز خواهد بود.

نقشه منطقه بندي به ديوار محل استقرار نصب مي گردد و به نسبت تعداد برداشت گرها بخشي از هر منطقه يا ناحيه بين آن¬ها تقسيم مي گردد. در اين مرحله نقشه اي در مقياس 1:2000 كه تقسيمات فوق روي آن مشخص باشد، تهيه مي شود و از محور خيابان ها و يا محدوده حوزه ها بريده شده و در اختيار برداشتگر قرار مي گيرد. پس از آن فرم هاي فهرست برداري كه شامل شماره حوزه، شماره بلوك، شماره مكان، نوع كاربري، كيفيت بنا، تعداد طبقات و نوع مصالح است بين برداشت گرها توزيع مي گردد. هر صفحه از فرم به يك بلوك اختصاص مي يابد. در صفحه بعد تصوير فرم فهرست برداري مشاهده مي شود. برداشت گرها به محل مورد نظر رفته و به ترتيب مشخصات هر مكان را روي فرم مي نويسند و شماره آن مكان را روي نقشه مشخص مي نمايند. اولين مكان گوشه جنوب شرقي هر بلوك است كه در جهت خلاف عقربه هاي ساعت بايد حركت نمود. در اين محله چنانچه در فاصله انجام برداشت هاي محلي و تهيه نقشه پايه تغييراتي در يك بلوك داده شده باشد، روي نقشه اصلاح مي شود. پس از پايان برداشت هر بلوك انتهاي فرم با خط مورب بسته مي شود و در هر روز پس از پايان زمان برداشت روزانه ، همكاران بايد فرم هاي فهرست برداري را جمع كنند و اطلاعات جمع شده را در فرم ديگري كه مخصوص حوزه است (جمع چند بلوك) وارد كنند.تصوير آن در صفحه بعد مشاهده مي شود. (با ورود برنامه GISبه شهرسازي و ورود اطلاعات هرمكان در كامپيوتر اين بخش خود به خود نيز قابل دست يابي است و نيازي نيست به طور دستي انجام شود). سپس فرم مخصوص منطقه و پس از آن فرم شهر در پايان برداشت ها تهيه مي شود. اين عمل و نيز پياده نمودن مكان ها با رنگ مخصوص روي نقشه اي كه در محل استقرار قرار دارد نكات نا مفهوم را مشخص مي كند و روز بعد برداشت گر امكان مراجعه به محل و حل مشكل را خواهد داشت. در نهايت جدولي بايد تهيه شود كه تعداد مكان ها ،كاربري ها به تفكيك نوع، تعداد مكان ها با انواع مصالح ساختماني، كيفيت بنا و تعداد طبقات بر روي آن منعكس باشد تا بتوان از اين اطلاعات در بندهاي مختلف شرح خدمات استفاده كرد، ضمن اينكه بدين طريق از امكان اشتباه نيز كاسته مي شود.

در شهرهاي كوچك و حتي متوسط ايران به طور معمول با كمبود چند كاربري مواجه هستيم كه به ترتيب فضاي سبز، كاربري فرهنگي، كاربري ورزشي، كاربري آموزشي و كاربري درماني را مي توان نام برد. مصالح عمده به كار رفته در بيشتر اين شهرها آجر و آهن است و كيفيت بيشتر بناها نا مطلوب و تعداد طبقات بيشتر يك و پس از آن دو طبقه است. در مورد قيمت اراضي، ساختمان، سرقفلي، اجاره بها و ... مي توان از چند بنگاه معاملات ملكي در چند نقطه شهر استفاده كرد. گرفتن قيمت منطقه بندي اراضي (دارائي) از شهرداري نيززماني ضرورت داشت كه در هنگام تهيه گزارش قيمت روز و منطقه بندي را با هم مقايسه نمود.و در نهايت بهاي اراضي كه در طرح قرار مي گيرد رامحاسبه نمود زيرا در مقطعي شهرداري ها بهاي ملك را با قيمت منطقه بندي مي پرداختند در حال حاضر چنين ضرورتي وجود ندارد ولي مي تواند ملاكي براي كنترل قيمت روز اراضي باشد. دفترچه قيمت منطقه بندي دارايي و نقشه محدوده مناطق را نيز بايد از شهرداري گرفت.

نقشه پايه به روز و برداشت دقيق از اهميت ويژه اي برخودار است .اگر برداشت ها سمبل شود تاييد آن به طول مي انجامد وانجام كار را با مشكل مواجه خواهد كرد به عبارتي بدون نقشه پايه به روز و برداشت هاي صحيح ،تهيه پروژه قابل استفاده غير ممكن مي گردد و گاه به خلع يد مشاور منجر مي شود.

سه- نحوه انجام كار در دفتر

1- آلبوم نقشه هاي وضع موجود شامل نقشه كاربري اراضي، تعداد طبقات، نوع مصالح، كيفيت بنا، شبكه معابر (طول و عرض و شيب و نوع پوشش معابر) در مقياس 1:2000 و تراكم ساختماني، تراكم جمعيتي، قيمت اراضي، مالكيت اراضي، ترافيك در مقياس 1:5000 يا 1:10000 و يا كوچكتر تهيه مي گردد.

2- انجام مرحله اول طرح: در اين مرحله، به يك يك بندهاي شرح خدمات به اين شرح پاسخ داده مي شود. بند 1-1-1 بررسي امكانات مالي، فني و اجرايي شهرداري و ساير سازمان هاي مؤثر در عمران شهر، امكانات مشاركت مردم و بخش خصوصي، ارزيابي كمبودهاي اعتباري لازم براي اجراي طرح ها و برنامه هاي عمراني شهر و در صورت لزوم تعديل پيشنهادهاي ارائه شده در جهت تطبيق با واقعيت هاي اجرايي. اين بند با استفاده از پرسش نامه هايي (پرسشنامه 18 صفحه اي شهرداري)كه در زمان برداشت آماده نموده و امكانات مالي شامل بودجه، درآمد و هزينه هر يك طي دهسال گذشته مورد بررسي قرار مي گيرد. تعداد پرسنل فني و اجرايي شهرداري و چارت سازماني شهرداري نيز مورد ارزيابي قرار مي گيرد و كمبودها تعيين مي شود. با استفاده از پرسشنامه شورا مي توانيم امكانات مشاركت مردم و بخش خصوصي را نيز تعيين نماييم البته شوراها به دليل نوپا بودن تا كنون نتوانسته اند در اين زمينه فعال باشند . بند 2-1-1 بررسي نظرات شهرداري، شوراي شهر، ساير نهادهاي محلي و مردم، در زمينه نيازهاي عمراني محلات مختلف، اولويت ها و جستجوي راه هاي تلفيق آن¬ها با طرح ها و برنامه هاي طرح جامع شهر، اين بند نيز با استفاده از پرسشنامه هاي خاص شهرداري شوراي شهر، آموزش و پرورش، بهداشت و درمان، تربيت بدني، ارشاد اسلامي و ساير ادارات تهيه مي¬گردد. بطور كلي شهرداري ها و شوراي شهر و ساير ارگان هاي موثر در عمران شهر با پاسخگوئي به پرسشنامه هائي كه مشاورين تهيه كننده طرح جامع و تفصيلي به آنها ارائه مي دهندو در ضمن مراجعاتي كه كارشناسان مشاور باكارشناسان آنها و خصوصا" شهرداري ها كه مجري طرح هاي شهري هستندونماينده شوراي شهر مي نمايند،نظرات و پيشنهاد هاي خود را ارائه مي دهند ومشاور موظف به رعايت نظرات منطقي آنها در چارچوب قوانين و ضوابط و مقررات و دستورالعمل ها و بخشنامه هاي وزارت مسكن وشهرسازي سابق وراه و شهرسازي امروزاست. ولي متاسفانه برخي از اين ارگانها از پاسخگوئي سر باز مي زنند و پس از تهيه طرح معترض مي گردند كه مشاور خواسته آنهارا ناديده گرفته است.تجربه 30 ساله اين مشاور نشان داده است كه برگزاري جلسات هماهنگي با حضور مسئولين و يا معاونين هر يك از ارگانها و تهيه صورت جلسه مي تواند بسيار كارساز باشد. علاوه بر آن بردن زونكن پرسشنامه هاي پر شده در جلسات بررسي طرح نيز ضروري است .
بند 3-1-1 بررسي و پيشنهاد محدوده مطالعات طرح تفصيلي و تعيين اولويت انجام مطالعات براي مناطق مختلف، با توجه به مسائل و مشكلات عمراني، نيازهاي شهر و امكانات اجرايي شهرداري، پس از شناخت شهر و انجام برداشت هاي محلي و ضمن نظرخواهي از شهرداري تعيين مي گردد كه كدام بخش از شهر در اولويت تهيه طرح قرار گيرد آماده نبودن نقشه پايه بخش هائي از شهر ويا مشكلات خاص بعضي از مناطق شهر كه شهرداري بيشتر روي آن اشراف دارد مي تواند اولويت تهيه طرح را تعيين نمايد ولي معمولاً در شهرهاي كمتر از 200000 نفر براي كل شهر يكجا طرح تفصيلي تهيه مي شود چون بعد از خاتمه طرح انطباق نقاط اتصال اولويت ها، شهر ساز را مي تواند با چالش هاي جديدي مواجه نمايد. ولي در شهرهاي بزرگ معمولاً اين عمل اجتناب ناپذير است و در برخي از شهرها مانند برخي از مراكز استانها گاهي چند مشاور مختلف بر روي منطقه اي از يك شهر كار مي كنند كه در آن صورت يكي از مشاورين بايد نقش هماهنگ كننده مناطق را نيز ايفا كند.
بند 1-2-1 جمع آوري و بررسي نقشه هاي مربوط به تفكيك اراضي، طرح هاي مصوب مربوط به معابر و فضاهاي شهر، تغييراتي كه در وضع شبكه بندي خيابان ها پس از تصويب طرح جامع داده شده است، به هنگام كردن نقشه هاي وضع موجود، با استفاده از اطلاعات جمع آوري شده از دفتر فني استانداري ها و سازمان ملي زمين و مسكن و شهرداري تهيه مي گردد. كليه پروژه هاي مصوب طرح هاي تفكيكي 2000 مترمربع به بالا و طرح هاي آماده سازي زمين و نقشه مصوبات كميسيون ماده پنج تا زمان تهيه طرح بايد جمع آوري و روي نقشه منعكس گردد.اين بند اهميت ويژه اي دارد وبدون نقشه مصوبات كميسيون ماده پنج نمي توان طرح تفصيلي تهيه نمود .اين نقشه را بايد شهرداري ها در اختيار مشاور قرار دهند ولي در نهايت كاري است كه تنها از نماينده مشاور ويا كارشناس طرح بر مي آيد.
بند 2-2-1 بررسي مشروح مربوط به مالكيت زمين و تعيين محل و مقدار اراضي متعلق به سازمان ها و مؤسسات عمومي (شهرداري، سازمان زمين شهري، اوقاف و ...) با استفاده از اطلاعات جمع آوري شده (ارسال نامه و نقشه به سازمان هاي فوق و يا مراجعه مستقيم) از شهرداري، سازمان زمين شهري، اوقاف و ... نقشه مالكيت اراضي تهيه مي¬گردد. اين نقشه كه مالكيت هاي دولتي را نشان مي دهد در طراحي مي تواند مورد استفاده قرار گيرد، ضمناً در مواردي كه سازمان ها زمين تحت تملك خود را معرفي مي نمايد و كاربري آن را نيز به اطلاع مي رساند، در طرح مي توان آن را به عنوان وضع موجود تثبيت كرد.سابق بر اين اين كار بدون مشكل انجام مي شد ولي در حال حاضر به دليل آنكه ارگان ها متوجه منظور مشاور از اين اطلاعات شده اند و ترجيح مي دهند خود بر اي زمين هايشان تصميم بگيرند تا مشاور، به همين دليل گرفتن پاسخ صحيح از آنها به دشواري ممكن مي گردد.
بند 3-2-1 بررسي تغييرات قيمت اراضي، ساختمان ها، سرقفلي و غيره در محلات مختلف با استفاده از تحقيقات محلي و مراجعه به بنگاه هاي معاملات ملكي و قيمت اراضي، ساختمان ها و سرقفلي املاك در كل شهر تعيين و تبديل به دو نقشه مي شود و جدول قيمت منطقه بندي كه از شهرداري گرفته مي شود و يك نقشه هم با اين اطلاعات تهيه مي گردد. انجام مطالعات اين بند از شرح خدمات به اين منظور است كه هزينه هاي پروژه تا حد خريد اراضي و املاك قابل محاسبه شود و در نهايت و پس از تهيه طرح اعلام نمايد كه براي خريداري املاكي كه در مسير تعريض ويا احداث خيابان قرار مي گيرند ويا اراضي كه بر روي آنها كاربري عمومي گذاشته مي شود شهر به چه ميزان اعتبار نياز دارد و پس از آن به برآورد هزينه ساخت و يا تعريض معابر و نيز برآورد هزينه ساخت هر يك از كاربري هاي عمومي اقدام مي شود و پس از آن تصوير روشني از وضعيت قابليت اجرا ئي شدن پروژه در مقابل ديدمسئولين قرار مي دهد و روشن مي كند كه با توجه به اعتبارات موجود چند سال طول مي كشد كه طرح اجرا شود .
اين بند از شرح خدمات در پروژه هائي كه در طي سالها توسط اين مشاور تهيه گرديده نشان داده است كه حدود 30تا 40 سال زمان مورد نياز براي اجراي هر طرح جامع و تفصيلي است يعني سه تا چهار برابر عمر طرح!اين نشان مي دهدكه علت اجرا نشدن طرح ها مكانيابي غلط منطقه توسعه ويا مكانيابي نا مناسب كاربري ها نيست بلكه دليل اصلي اجرا نشدن طرح ها وضعيت اقتصادي و اعتبارات محدود شهرداري ها و سازمان هاي موثر در عمران شهراست به همين دليل در سال هاي اخير مساله درآمد زائي شهرداري هابه موضوع روز بدل گرديده است.
شهرداري تهران به عنوان بزرگ ترين شهر ايران موثرترين راه حل را فروش تراكم پيش بيني نمود و بر اساس آن اجرا كرد. هرچند كه اين امر براي كلانشهر تهران ضايعات جبران ناپذيري به بار آورد ولي شهرداري تهران را براي چند سال ثروتمند نمود .
چنانچه فروش تراكم با ضابطه و حساب شده صورت گيرد (فاصله حد اقل و حد اكثر تراكم مجاز) مي تواند درآمد قابل قبولي براي شهرهاي بزرگ و متوسط ايجاد نمايد ولي در كوچك ترين شهري كه اين مشاور براي آن طرح تهيه نموده است ،يعني شهر قاين واقع در استان خراسان جنوبي تغيير اساسي در درآمد شهرداري نتوانست ايجاد نمايد.
سالها پيش چون اراضي كه بر روي آنها طرح هاي شهري گذاشته مي شد بر اساس قانون، با قيمت منطقه اي دارائي محاسبه و پرداخت مي گرديد نقشه اراضي با قيمت منطقه اي نيز تهيه و دو نقشه با قيمت روز و قيمت منطقه اي باهم مقايسه مي گرديد و هزينه اجراي طرح با قيمت منطقه بندي محاسبه مي گرديد. كه در حال حاضر ديگر نيازي به تهيه آن وجود ندارد.
با توجه به اينكه هر زمين ويژگي خاص خود را داشته كه مساحت ،ابعاد،عريض بودن،جهت جغرافيائي،عرض معبر ،يك يا چند معبر داشتن ،موروثي بودن ،تعداد مالكين،نوع سند ،نوع كاربري پيشنهادي و همجواري با كاربري هاي مختلف بر روي قيمت زمين اثر مي گذارد بطوري كه دو قطعه زمين همجوار با مشخصات ظاهري كم وبيش يكسان مي توانند دو قيمت متفاوتي داشته باشند.ولي بطور ميانگين قيمت اراضي واقع در مسير ها ومحلات مختلف تعيين و نقشه آن تهيه مي شود.
بند 4-2-1 كنترل نقشه هاي وضع موجود استفاده از اراضي در محل، به منظور تطبيق آن ها با امكانات اجرايي و تكميل آن ها براي استفاده در طرح تفصيلي، نقشه وضع موجود و تغييرات آن نسبت به طرح جامع در فاصله زماني تهيه طرح جامع و تفصيلي تعيين مي گردد. در اين بخش، نقشه كاربري اراضي ملاك عمل قرار مي گيرد كه در هنگام برداشت هاي محلي تهيه شده است و نقشه وضع موجود با نقشه وضع موجود و نقشه پيشنهادي طرح جامع مقايسه مي شود.و نقشه مغايرت ها تهيه مي گردد كه نشان مي دهد چه بخش هائي از طرح جامع قابل اجرا نخواهد بود.
بند 5-2-1 بررسي تراكم موجود (جمعيتي و ساختماني) مناطق و محلات مختلف مورد مطالعه، كنترل تراكم هاي پيشنهاد شده در طرح جامع شهر و در صورت لزوم تعديل آن ها براي انطباق بيشتر با واقعيات و امكانات اجرايي، نحوه توزيع جمعيت و تراكم در محلات مختلف شهر، تراكم وضع موجود سال تهيه طرح جامع، پيشنهادي طرح جامع و وضع موجود طرح تفصيلي با هم مقايسه و تراكم تعديل مي گردد. نحوه تعيين تراكم در محلات مختلف محاسبه سطح محله و محاسبه جمعيت محله با استفاده از نقشه و ماشين شيت هاي آماري و تقسيم جمعيت به سطح بر حسب هكتار است. تراكم ساختماني نيز بيشتر از طريق بازديد محلي و نظريه كارشناسي مشخص مي گردد. فاكتورهاي مؤثر در تعيين تراكم ساختماني، تعداد طبقات و سطح اشغال است كه با استفاده از برنامه GIS مي توان ميزان نسبتاً دقيق آن را محاسبه كرد.از تقسيم مساحت ساختمان به سطح زمين تراكم ساختماني محاسبه مي گردد .اطلاعات فوق را به صورت نمودار عمودي تهيه و بر روي نقشه شهر مي گذاريم .نمودارها وقتي در كنار هم قرار گيرند شهرساز رامتوجه مي كنند كه در فاصله تهيه طرح جامع تا تهيه طرح تفصيلي چه تغييرات جمعيتي در كدام يك از محلات رخ داده و به دنبال علت آن مي رود.
بند 6-2-1 بررسي وضع ساختمان ها از نظر نوع مصالح، معماري، كيفيت ساختماني (تخريبي مرمتي، واجد ارزش نگهداري) تعداد طبقات ساختمان ها و غيره در محلات و مناطق مختلف مورد مطالعه، براساس مشاهدات محلي و نمونه برداري، با استفاده از آمارهاي سرشماري دو دهه قبل و نيز برداشت هاي وضع موجود تهيه مي شود. لازم به توضيح است كه در فرم فهرست برداري طرح تفصيلي مي توان اطلاعات فوق را براي كليه مكان ها مشخص نمود و براي هر يك نقشه جداگانه اي تهيه نمود كه به تفكيك هر مكان اطلاعات مورد نظر بر روي نقشه منعكس گردد و تعيين شود كه مثلاً چند درصد از ساختمان ها با مصالح آجر و آهن و چند درصد از خشت و چوب، چند درصد داراي كيفيت خوب، چند درصد تخريبي، چند درصد يك طبقه و چند درصد در ساير طبقات هستند.
اين بند مي تواند از طريق نمونه برداري از محل صورت گيرد و فرم هاي فهرست برداري خلاصه تر تهيه شود. نمونه برداري براساس مشاهدات محلي و تعيين خصوصيت يك بلوك انجام مي شود ولي با توجه به رايج شدن استفاده از برنامه GIS بررسي مكان به مكان ضروري است و مي توان كليه اطلاعات فوق را به تفكيك مكان تهيه نمود.و پس از تهيه نقشه جداول محله اي و كل شهر را ارائه نمود.
بند 7-2-1 بررسي محوطه هاي تاريخي در رابطه با فضاهاي اطراف آن ها و تعيين حريم و ضوابط حفاظتي مربوط به آن ها با توجه به ضوابط و معيارهاي تعيين شده توسط سازمان هاي مسئول، با استفاده از اطلاعات محلي و تاريخي و نيز اطلاعات و ضوابط گرفته شده طي نامه از سازمان ميراث فرهنگي تهيه مي شود و در آن محدوده بنا و حريم هاي درجه 1 و درجه 2 ميراث با ضوابط مربوطه در يك نقشه ترسيم مي گردد.معمولا"سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري و صنايع دستي براي هر مكان داراي ارزش تاريخي نقشه اي دارد كه محدوده بناي با ارزش همراه با حرايم و ضوابط بر روي آن مشخص است اسكن آن نقشه ها و گذاشتن در گزارش ضروري است .ضمنا"بر روي يك نقشه نيز مكانها با شماره مشخص و نام آنها در حاشيه نقشه آورده مي شود.
بند 8-2-1 بررسي برداشت وضع شبكه خيابان هاي موجود (طول، عرض، سطح مفيد، مقطع عرضي، درصد شيب و نوع پوشش آن) با استفاده از نقشه شيب، عرض و پوشش معابر كه در هنگام برداشت جمع آوري شده تهيه مي گردد. مقاطع عرض و سطح مفيد و غيره، با انتخاب نقاطي كه بايد مقطع از آن تهيه شود، توسط كارشناس ترافيك تهيه مي¬شود. پوشش معابر و شيب همزمان با فهرست برداري از اماكن برداشت مي شود و در نهايت دو نقشه با اين اطلاعات تهيه مي گردد كه در يكي انواع پوشش معابر از جمله آسفالت خوب و بد و متوسط و خاكي و در يكي جهت شيب معابر تعيين و نشان داده مي شود. مكان هايي كه از آن ها مقطع عرضي تهيه شده است نيز روي يك نقشه نشان داده مي¬شود همينطور عرض معابر روي يك نقشه كه مي تواند با نقشه شيب يكي باشد تهيه مي گردد براي تعيين شيب معابر به غير از بازديد محلي از نقشه هاي هوايي نيز بايد استفاده كرد و با توجه به نقاط ارتفاعي تعيين شده در نقشه، نه تنها جهت بلكه درصد شيب را هم مي توان محاسبه نمود.و در بخش دوم نقاط ارتفاعي پيشنهادي به طوري ارائه مي گردد كه خيابانها دچار آب گرفتگي نگردندو دفع آبهاي سطحي به راحتي ممكن خواهد شد.
بند 9-2-1 بررسي و حجم عبور و مرور در خيابان ها و تقاطع هاي مهم و موقعيت و حجم پاركينگ ها با توجه به شبكه بندي پيش بيني شده طرح جامع شهر، نظريات طرح جامع درباره ترافيك شهر بيان ، سپس ترافيك شهر در وضع موجود بررسي و نقشه ترافيك دروازه اي و در ساعات حداكثر(پيك) رفت و آمد تهيه مي شود. در اين مبحث درجه بندي معابر طرح جامع بررسي و درجه بندي طرح تفصيلي پيشنهاد مي گردد. اطلاعات مربوط به اين بند با صلاحديد كارشناس ترافيك تهيه مي شود. لازم به توضيح است كه در فرم فهرست برداري بهتر است تعداد پاركينگ هاي خصوصي و ظرفيت پاركينگ هاي عمومي و ظرفيت پاركينگ هاي حاشيه خيابان نيزتعيين گردد.
براي مطالعات ترافيكي ابتدا بايد زماني كه براي برداشت تعيين مي شود توسط كارشناس ترافيك تعيين شود. بهترين روز براي برداشت ترافيكي روزي است كه شهر در عادي ترين وضعيت است مثلاً دوشنبه يا سه شنبه هر هفته و فصل مناسب پاييز يا زمستان (آبان تا بهمن ماه) است. تابستان به دليل تعطيلي مدارس و دانشگاه ها،ماه رمضان به دليل وضعيت خاص مردم، نزديك عيد براي ازدحام بيش از حد خريد نوروزي، بعد از عيد به دليل طولاني شدن تعطيلات و ايجاد سكون يا وجود مسافرين نوروزي و يا شرايطي مشابه اينكه بخشي از خيابان به دليل فني دچار تغييرات شده باشند مناسب نيست. ابتدا آمارگيري 16 ساعته از دروازه هاي شهر تهيه مي شود و پس از استخراج اطلاعات ساعات پيك شهر تعيين مي گردد در ساعات پيك آمارگيري يك ساعته در ايستگاه هايي كه توسط كارشناس ترافيك تعيين مي گردد برداشت مي شود و جداول و نقشه¬هاي مربوطه از جمله نقشه نشان دادن محل دروازه ها، نقشه نشان دادن محل ايستگاه ها، نقشه مسيرهاي ميني بوس و اتوبوس و در نهايت درجه بندي معابر از نظر ميزان اشباع تهيه مي شود مطالعات ترافيكي در تهيه طرح تفصيلي به ميزان طرح جامع با اهميت نيست.زيرا طرح تفصيلي تابع طرح جامع است و هيچ تغيير اساسي در شبكه معابر طرح داده نمي شود.
بند 10-2-1 كنترل مسير خيابان هاي اصلي پيش بيني شده در طرح در محل و بررسي مسائل و مشكلات مربوط به اجراي آن ها از نظر وضعيت مالكيت تفكيك اراضي، هزينه هاي اجرايي، مسائل اجتماعي و كالبدي و غيره و انتخاب منطقي ترين مسيرها براساس پيشنهاد هاي طرح جامع شهر، مسيرهاي پيشنهاي طرح جامع با توجه به نقشه انتخاب منطقي ترين مسيرها براساس پيشنهادهاي طرح جامع شهر، مسيرهاي پيشنهادي طرح جامع با توجه به نقشه وضع موجود مقايسه و منطقي ترين مسيرها كه كمترين ميزان تخريب و بيشترين زمين باير را در سر راه خود دارد پيشنهاد مي شود.
بند 11-2-1 كنترل نحوه استفاده از اراضي پيش بيني شده در طرح جامع شهر و بررسي مسائل و مشكلات مربوط به اجراي آن به منظور قطعيت بخشيدن به آن در طرح تفصيلي، كاربري هاي پيشنهادي طرح جامع به تفكيك محلات با نقشه وضع موجود مقايسه و اراضي كه به كاربري هاي غير از كاربري پيشنهادي تبديل شده اند شناسايي مي¬شوند. تهيه نقشه مصوبات كميسيون ماده پنج نيز ضروري است كه معمولاً شهرداري ها بايدآن را تهيه نمايندولي در بسياري مواقع كارشناس مشاور مجبور به انجام آن مي گردد. جدول كاربري هاي عمومي وضع موجود نيز در اين بند تهيه مي شود و با مقايسه سرانه پيشنهادي طرح جامع، سطح مورد نياز هر كاربري در محله ،ناحيه و شهر محاسبه مي گردد.
بند 12-2-1 تهيه گزارش ها و نقشه هاي شبكه خيابان ها، نحوه استفاده از اراضي و ساير نقشه ها و نمودار هاي لازم از وضع موجود، ساير گزارش هاي ضروري كه مشاور تشخيص مي دهد آورده مي شود.معمولا"تاييد گرفتن از شهرداري در اين مرحله تعيين كننده است ولي اين تاييد نبايد به صورتي باشد كه كارفرما يعني اداره كل مسكن و شهرسازي دور زده شود و به اين موضوع حساس گردد و تصور كند كه ارتباط مشاور و شهرداري بيش از حد است.
پس از تاييد مرحله اول و اصلاح نقشه ها، گزارش مرحله دوم آغاز مي شود. در اين مرحله، بندهاي زير به شرح آمده تهيه مي گردند.

انجام مرحله دوم طرح

بند 1-1-2 نقشه كاربري خيابان ها تا حد كوچه هاي دسترسي (ضمن تعيين كف خيابان هاي اصلي و فرعي) تعيين نحوه استفاده از اراضي مشروح (تفصيلي) و قطعي شده و تراكم هاي جمعيتي و ساختماني براساس پيشنهاد هاي طرح جامع شهر و نتايج حاصله از بررسي هاي مشروح محلي، به مقياس حداقل 1:2500.
نقشه كاربري اراضي وضع موجود را به عنوان نقشه پايه براي اين مرحله قرار مي دهيم و ابتدا شبكه معابر پيشنهادي طرح جامع را روي آن پياده مي كنيم و سپس چنانچه شهر، داراي طرح قبلي باشد آن طرح (طرح تفصيلي مصوب) را نيز روي نقشه پايه پياده مي كنيم. با توجه به اينكه نقشه پايه تغيير مي كند انعكاس طرح ها بر روي هم براحتي ممكن نيست و بايد به هم تطبيق داده شود.
در قسمت اول به بررسي درجه بندي معابر طرح جامع مي پردازيم، سپس درجه بندي و عرض معابر تجديد نظر مي¬شود و مشكلات مربوط به عبور و مرور بررسي مي شود. هم عرض كردن معابر ممتد، رعايت سلسله مراتب در ارتباط بين معابر، قطع ارتباط غير ضروري و يا پيشنهاد معابر مورد نياز البته جمع كننده هاي محله اي، يك طرفه يا دو طرفه كردن در جهت كاهش حجم ترافيك، تعيين محل ايستگاه هاي اتوبوس و ميني بوس و تعيين پاركينگ هاي عمومي بايد انجام شود. همچنين در نقاط ضروري ايجاد رفيوژ و قطع گردش به چپ يا پيشنهاد باغچه و ايجاد ميدان در نقاط مورد نياز صورت مي گيرد. فاصله تقاطع هاي سه راه و چهار راه با توجه به ضوابط ترافيكي كنترل مي شود. درجه بندي معابر نيز بايد تابع اصولي باشد كه بخشي از آن به صورت بخشنامه در اختيار مهندسين مشاور قرار گرفته است كه مشخص مي كند مثلاً فاصله دو معبر شهري حداقل چقدر بايد باشد. ناگفته پيداست كه طراحي شبكه در يك شهر موجود صددرصد قابل حصول نيست ولي با توجه به نظر طراح رعايت اصول در درجه اول قرار مي گيرد و تعيين اصل و فرع به عهده طراح است.
پس از آن يك يك معابر پيشنهادي طرح تفصيلي قبلي را با وضع موجود و شبكه پيشنهادي طرح جامع مصوب جديد كنترل مي كنيم. طرح جامع معابر اصلي طرح را با حداقل و حداكثر عرض مثلاً با عرض 24-20 متر تعيين مي كند كه در طرح تفصيلي قطعي مي شود و با شرايط موجود عددي در حد آن تعيين مي گردد و با وضع موجود بهترين مسير براي معبر پيشنهادي تعيين مي گردد.
سپس كاربري هاي پيشنهادي طرح قبلي و نيز طرح جامع را روي زمين هاي مورد نظر پياده مي كنيم و محدوده آن را تعيين مي نماييم، چنانچه زمين به همان حالت باقي باشد كه مشكلي نيست ولي چنانچه در اين فاصله ساخت و سازي صورت گرفته باشد و اين ساخت و سازها داراي مصوبه كميسيون ماده پنج باشد با يك علامت مثلاً ■ مشخص مي¬كنيم در غير اينصورت چون مالك خلاف كرده و بدون مجوز به احداث بنا اقدام نموده ملكش را با يك علامت * به عنوان كاربري مغاير نشان مي دهيم. كاربري هاي پيشنهادي طرح هاي مصوب قبلي را نيز تحت عنوان كاربري هاي اولويت اول با يك علامت مثلاً ▲ مشخص مي كنيم.
پس از آن چنانچه طرح جامع تقسيمات محلي داشته باشد كه معمولاً دارد همان تقسيمات را مورد استفاده قرار مي دهيم و براي هر محله دسترسي هاي مناسب و جمع كننده هاي مورد نياز را طراحي مي كنيم، ولي چنانچه طرح قبلي، پيشنهادي در اين زمينه داده باشد، آن طرح در اولويت اول انتخاب قرار مي گيرد زيرا به احتمال زياد در آن مسير و با آن عرض معبر جوازهايي صادر شده و حداقل 10 سال مورد عمل شهرداري بوده است. لذا در مواردي كه واقعاً تغيير ضروري باشد، تغيير داده مي شود و معبر طرح قبلي حذف و معبر طرح جديد پيشنهاد مي شود در غيراينصورت معبر طرح قبلي حفظ مي گردد.
پس از آن با استفاده از سطوح كاربري هاي وضع موجودو پيشنهادي و با استفاده از قابليت هايي كه هر محله وجود دارد جدول محله اي تنظيم و جمعيت پذيري محله محاسبه و با استفاده از سرانه هاي طرح جامع سطوح مورد نياز كاربري¬هاي خدماتي تعيين مي گردد.
هر سه تا پنج محله را يك ناحيه مي ناميم و براي هر ناحيه نيز جدولي تهيه و كاربري هاي پيشنهادي ناحيه¬اي و سپس شهري را تعيين مي كنيم در صورتي كه در محله اي كاربري تعيين نگردد تلاش مي كنيم كه كاربري هاي مورد نياز را در محله همجوارش تأمين مي كنيم درباره كاربري هاي ناحيه اي نيز به همين ترتيب عمل مي نماييم.
در اينجا اشاره به اين نكته ضروري است كه با توجه به اينكه مشكلات عديده اي براي مالكيني كه ملك آنها در كاربري هاي پيشنهادي قرار مي گيرد ايجاد مي شود، از سال 1368 مشاور زيستا طرح سيال را پيشنهاد داد، به اين ترتيب كه سطوح مورد نياز محاسبه و در طول طرح تأمين مي گردد منبع مالي آن نيز فروش تراكم مجاز (حدفاصل حداقل تراكم و تراكم مجاز) است كه متأسفانه در بسياري از استان ها با مقاومت شديد روبرو مي شود در نتيجه ما در طرح ها از هر دو روش به طور مشترك استفاده مي كنيم. (ثابت و سيال) پس از تأمين كاربري ها نقشه ها آماده تحويل خواهند بود.
در اين قسمت ابتدا نقشه مغايرت هاي وضع موجود با طرح جامع تهيه مي گردد و سپس جداول سطوح كاربري هاي پيشنهادي طرح جامع و نيز جداول كاربري هاي وضع موجود به تفكيك محلات تهيه مي گردد. در مرحله بعدي يك جدول براي هر محله به طور جداگانه تهيه مي شود كه در اين جدول جمعيت پذيري هر محله، ميزان كاربري هاي عمومي موجود و پيشنهادي مشخص مي شود. پس از آن نيز جدول كاربري هاي ناحيه اي براي هر ناحيه در آخر جدول كاربري هاي پيشنهادي در سطح شهر تهيه مي شود در اين بخش سرانه هاي طرح جامع ملاك عمل قرار مي گيرد مگر آنكه مشاور تهيه كننده طرح پيشنهاد مستدل ديگري داشته باشد و يا بعضي از سازمان ها سرانه خاص خود را ابلاغ كرده باشند كه در آن صورت ارجح است مورد دوم رعايت شود.
بند 2-1-2 نقشه هاي نمونه براي نشان دادن موارد عملي پيشنهادهاي تفصيلي (از قبيل نقشه فضاهاي شهري، محوطه سازي، ساختمان هاي مسكوني و غيره) و در موارد لزوم براي فضاهاي شهري ميدان ها، چهارراه ها، معابر و واحد هاي مسكوني نقشه نمونه داده مي شود.
بند 1-2-2 پيشنهادهاي اصلاحي لازم در مورد برنامه پنجساله عمراني شهر براي تطبيق با طرح تفصيلي، در اين پيشنهادهاي اصلاحي لازم براي اجراي طرح تفصيلي به ترتيب اولويت ارائه مي گردد.
بند 2-2-2 ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضي، تراكم ها، تفكيك زمين، احداث بنا، احداث و توسعه معابر، ميادين فضاهاي شهري و غيره با توجه به پيشنهادهاي طرح تفصيلي در اين مبحث ضوابط طرح جامع مورد بازنگري قرار مي گيرد، اصلاح و تكميل مي شود و وارد جزئيات بيشتر مي گردد. در نهايت نيز جدول ضوابط ساختماني در كاربري هاي مختلف تهيه مي شود. اين جدول نشان مي دهد كه حداقل مساحت، ميزان تراكم ساختماني، حداقل تفكيك قطعات، سطح اشغال بنا، تعداد طبقات مجاز، ضوابط زيرزمين و پاركينگ و نورگيرها، نوع مصالح، سايبان، درصد سطوح باز در نما نسبت به سطوح بسته، ميزان پيش آمدگي در حياط يا معبر، رامپ و ... چقدر مي تواند باشد. اين مبحث با توجه به ضوابط موجود در شهر يعني در فرهنگ معماري شهر و نيز مطالعات اقليمي انجام مي شود.
در بند 3-2-2 ساير گزارش ها و توضيحات مربوط به پيشنهاد هاي طرح تفصيلي، توضيحات لازم كه در زمان تهيه طرح پيش مي آيد و در چارچوب شرح خدمات نمي گنجد، در اين قسمت ارائه مي گردد، مانند ضوابط خاصي كه مشاور مي تواند براي سيماسازي پيشنهاد نمايد.
نقشه هايي كه بايد تحويل داد شود شامل نقشه درجه بندي و عرض معابر پيشنهادي، نقشه كاربري هاي اراضي وضع موجود و پيشنهادي و منطقه بندي عملكردهابا مقياس 1:2000 يا 1:2500، نقشه مصوبات كميسيون ماده پنج، نقشه خط پروژه ها و طرح هاي تفكيكي مصوب و نقشه تراكم هاي پبشنهادي است.

نحوه تهيه طرح جامع شهر

بعد از انعقاد و ابلاغ قرارداد و ابتداي كار، كارشناساني كه بايد روي پروژه كار كنند و مدير پروژه مشخص مي¬گردد. كارشناسان اين مرحله از كار، كارشناس اقتصاد و جمعيت، ترافيك، مطالعات جغرافيايي و اقليمي و زمين شناسي و شهرسازي است. سپس برنامه زمانبندي با توجه به مدت انجام قرارداد و هماهنگي با كارشناسان مربوطه تهيه و جهت اظهار نظر و تاييد براي كافرما ارسال مي گردد، همانطور كه گفته شد پس از تأييد برنامه زمان بندي توسط كارفرما به طور ماهيانه گزارش پيشرفت كار ارسال مي گردد يك برگ گزارش پيشرفت كار طرح جامع در صفحه بعد مشاهده مي¬شود.

انجام مطالعات مرحله اول

قراردادتيپ 12 شامل سه بند اصلي است بند اول مربوط به منطقه بند دوم مربوط به حوزه نفوذ و بند سوم مربوط به شهر است .در حال حاضر پس از تهيه طرح هاي جامع شهرستان ونيز طرح هاي ناحيه و مجموعه شهري ،انجام بند يك و دو ضرورت ندارد ولي براي آشنائي با منطقه و حوزه نفوذ شهر بهتر است اين دو بند نيز با استخراج از طرح هاي بالادست تهيه شودتا شهرساز بتواند با ديد باز تري عمل نمايد وبا مسايل منطقه كه بدون ترديد به شهر نيز مربوط مي شود احاطه كامل داشته باشد.

يك- جمع آوري مدارك و تجهيز نيروي كار

1- از اداره كل مسكن و شهرسازي طي نامه اي درخواست مي شود كه مشاور را به ادارات زير جهت اخذ آمار و اطلاعات و نقشه، معرفي نمايد. معاونت برنامه ريزي و هدايت راهبردي استان، اداره كل تعاون و امور روستاها، اداره كل صنايع سنگين، اداره كل صنايع، شركت شهرك هاي صنعتي، معاونت فني استانداري، سازمان امور عشايري، جهاد كشاورزي، سازمان آب و برق و مخابرات و گاز، اداره ثبت احوال، اداره آموزش و پرورش، اداره بهداشت درمان و آموزش پزشكي، سازمان تربيت بدني، اداره فرهنگ و ارشاد اسلامي، اداره كل كشاورزي، سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري و صنايع دستي، اداره راه و ترابري، اداره منابع طبيعي، سازمان حفاظت محيط زيست، سازمان ملي زمين و مسكن، فرمانداري، شهرداري، مركز آمار ايران و سازمان نقشه برداري.
2- از دفتر طرح كالبدي درخواست مي شود كه مشاور را جهت اخذ نقشه هاي 1:50000 و 1:250000 و عكس¬هاي ماهواره اي به سازمان جغرافيايي نيروهاي مسلح معرفي نمايد.(در حال حاضر نقشه هاي 1:25000 نيز موجود است كه بايد از سازمان نقشه برداري خريداري شود.)
3- به ادارات نام برده در بند يك ،نامه اي ارسال و درباره برنامه هاي عمراني در رابطه با برنامه پنجساله و وضع عشاير و غيره كسب اطلاع مي شود.
4- از اداره كل مسكن و شهرسازي كليه نقشه ها و گزارش هاي مربوط به طرح هاي جامع، هادي، تفصيلي، ناحيه ،مكان يابي، آماده سازي،بافت قديم و بافت فرسوده و مدارك مربوط به سدها (مهاب قدس و...) و تأسيسات (آب، برق، گاز، فاضلاب، دفع آب¬هاي سطحي و مخابرات) كه براي شهر مورد نظر تهيه شده(ترجيحا"فايل هاي مربوطه) درخواست مي شود.كليه گزارش ها توسط مدير و كارشناس شهرسازي مطالعه و خلاصه برداري مي شود.
5- از شهرداري ،طرح جامع حريم و نقشه مصوبات كميسيون ماده پنج گرفته شود.معمولا"تهيه نقشه مصوبات كميسيون ماده پنج بايد به كمك كارشناس مشاور تهيه شود مخصوصا"در شهرهاي كوچك كه شهرداري فاقد كادر كار آزموده است.
6- پس از اخذ معرفي نامه ها به مركز آمار ايران جهت اخذ نقشه هاي آماري 1:100000 و يا 1:50000 شهرستان و 1:2000 شهر و ماشين شيت ها و نيز آمار مورد نياز كه مسئولين بخش ها (اقتصادي، اجتماعي، كالبدي) تعيين كرده اند و نيز فرهنگ آبادي هاي دو دهه اخير و عكس هاي ماهواره اي و طرح هاي اسكان و يا منطقه اي و مدارك خاك شناسي و جغرافيايي و زمين شناسي از سازمان زمين شناسي مراجعه و قرارداد خريد منعقد گردد .
7- از اداره ميراث فرهنگي و گردشگري و صنايع دستي درباره آثار و ابنيه تاريخي و نقشه ها و ضوابط و حرايم بناها و محوطه ها استعلام شودو نقشه حرايم كليه بناها و محوطه هاي تاريخي گرفته و اسكن شودودر گزارش گذاشته شود.اين حرايم بر روي نقشه شهر هم منعكس شود.
8- از اداره محيط زيست درباره مشكلاتي كه شهر با آن روبروست از قبيل آلودگي آب آشاميدني ،محل نا مناسب دفع زباله وكشتارگاه و گورستان و...و ضوابط و پيشنهادات استعلام شود.
9- كارشناسان مربوطه كه در اين مقطع مشخص شده اند (در صورت نبودن كادر دائمي با كارشناسان آزاد قرارداد منعقد مي گردد) و اطلاعات مورد نياز خود را مشخص مي نمايند تا زمان تهيه برداشت هاي وضع موجود و مراجعه به محل، به ادارات مراجعه و مطالب مورد نياز آن ها تهيه گردد. در ضمن به هر كارشناس يك نسخه برنامه زمانبندي داده مي شود تا از تاريخ تحويل مراحل مختلف پروژه، مطلع باشند و براي آن برنامه ريزي نمايند.

دو- جمع آوري مدارك و تجهيز نيروي كار

پس از تهيه نقشه پايه (بايد نقشه هوايي باشد كه از سازمان نقشه برداري خريداري مي گردد .اخيراً عكس هوايي از بسياري از نقاط ايران تهيه شده و تهيه نقشه هوايي به مشاوران نقشه بردار ارجاع گرديده كه هماهنگي با آن مشاور ضروري است ضمنا"نقشه بايد به تاييد سازمان نقشه برداري رسيده باشد) و در صورت نبودن نقشه هوايي از آخرين نقشه هاي كادآستر و آماري (براي شهرهاي زير 100 هزار نفر) مي توان استفاده نمود البته ، مشروط به آنكه حتي الامكان شهر مسطح باشد .براي تهيه نقشه نحوه دفع آبهاي سطحي از نقاط ارتفاعي نقشه هاي هوائي قديمي تر و نيز برداشت محلي مي توان استفادكرد .از نقشه دفع آيهاي سطحي ويا شبكه فاضلاب چنانچه تهيه شده باشد نيز مي توان كمك گرفت تا كار متوقف نگردد- پس از اخذ معرفي نامه براي فرمانداري از اداره كل مسكن و شهرسازي، به فرمانداري مراجعه و معرفي نامه اي براي نيروهاي نظامي- انتظامي اخذ گردد (معرفي نامه شركت براي كليه اعضاء گروه برداشت ضروري است).
مسئول تيم برداشت بايد شهر را منطقه بندي و حوزه بندي نمايد. چنانچه اين تقسيمات بر تقسيمات مركز آمار منطبق باشد اين انطباق بخش عمده اي از انجام كار را در مرحله بعدي آسانتر خواهد كرد.
قبل از اعزام به محل، كليه پرسشنامه ها تكثير و سه نسخه از نقشه هاي فوق را در مرز حوزه ها مي برد و هر روز يك تا دو حوزه را به هر برداشتگر مي دهد، برداشتگر از گوشه جنوب شرقي هر بلوك برداشت را آغاز مي كنند و در جهت عقربه هاي ساعت به هر مكان يك شماره مي دهد. اطلاعات مربوط به نوع مصالح، كيفيت ابنيه، تراكم ساختماني، تعداد طبقات غالب هر بلوك را نيز مشخص مي نمايد. اطلاعات جمع آوري شده فوق را همراه با جهت شيب معابر و نوع پوشش آن ها بر روي نسخه ديگر نقشه رنگ مي نمايند در تهيه اين نقشه بايد از رنگ هاي استاندارد استفاده شود. برداشت ها بايد هر روز عصر بر روي نقشه منعكس شود كه فراموش نگردد. يك نسخه نقشه نيز روي ديوار نصب مي شود و حوزه هاي برداشت شده و نام برداشتگر روي آن مشخص مي شود.هرچند برداشت كاربري در طرح جامع به جزئيات نمي پردازد و با برداشت تفصيلي متفاوت است ولي مي توان يكبار دقيق برداشت نمود و جزئيات اضافه رادر طرح جامع حذف نمود واز برداشت دقيق تر در تهيه طرح تفصيلي با كنترل مجدد استفاده كرد و آن را به روز نمود زيرا شهرداري ها بسيار ريز بين هستند واگر مثلا"يك تجاري كوچك كه در طرح جامع هيچ تاثيري ندارد در نقشه ديده نشود برداشت را تاييد نمي كنند وكار با چالش مواجه مي شود .سابق بر اين مشاور تهيه كننده طرح جامع خود طرح تفصيلي را نيز تهيه مي نمود ولي از وقتي كه قانون مناقصات در مورد طرح هاي شهرسازي نيز اجرا گرديد هيچ تضميني براي انعقاد قرارداد طرح تفصيلي نيست.
چند نسخه نقشه در مقياس كوچكتر از 1:2000 مثلاً 1:5000 يا 1:10000 يا حتي كوچكتر براي تعيين تراكم ساختماني، نوع مصالح، كيفيت ابنيه، قيمت اراضي، سرقفلي، اجازه بها و مالكيت اراضي لازم است تهيه شود كه بهتر است مسئول تيم آن ها را تهيه نمايد .
يك نسخه نقشه براي تعيين مقاطع معابر (شماره گذاري)، يك نسخه براي ايستگاه هاي ترافيك، يك نسخه براي تعيين مسير ميني بوس و اتوبوس داخل شهر نيز بايد تهيه شود.
هر روز صبح كه برداشت گر ها جهت برداشت به محل مي روند مسئول تيم نيز پس از سركشي به اعضاء تيم و رفع اشكال آن ها بايد پرسشنامه هاي ادارات را به اداره مربوطه ببرد و سعي نمايد در همان زمان آن ها را تكميل كند. سپردن پرسشنامه به ادارات و بانك ها و گذاشتن قرار براي روز بعد معمولاً منجر به بدون جواب ماندن پرسشنامه¬ها و يا مفقود شدن آن مي گردد. به همين دليل از كليه پرسشنامه ها بهتر است دو سري در اختيار مسئول برداشت قرار گيرد.
فهرست ساير ادارات به شرح زير است: سازمان ملي زمين و مسكن، شركت نفت براي تعيين حريم لوله هاي نفت، بنياد شهيد، بنياد 15 خرداد، بنياد مستضعفان، اداره اوقاف، بهزيستي، تأمين اجتماعي، هواشناسي، محيط زيست، كميته امداد امام، مبارزه با مواد مخدر، منابع طبيعي، بنياد جانبازان، اداره دامپزشكي، منطقه آبياري، راهنمايي و رانندگي و كليه بانك ها كه در صفحه بعد يك نسخه پرسشنامه تيپ ادارات مشاهده مي شود.
تهيه عكس از شهراز ا نواع مصالح مصرفي، بناهاي باارزش، نمونه هاي معماري رولوه شده، تصاويري از تأسيسات و تجهيزات شهري، معابر و محلات قديمي و جديد ساز ضروري است. ضمناً در اين مرحله منطقه يا مناطق مناسب براي توسعه شهر نيز مشخص و از آن عكس تهيه مي گردد. از محدوديت هاي توسعه از قبيل باغات، اراضي كشاورزي، خط آهن، كوه، تپه، رودخانه، دره، دكل برق و غيره نيز تهيه عكس ضروري است. در اين مورد بايد از مسئولين محلي هنگام پر كردن پرسشنامه ها نظرخواهي شود، زيرا در بسياري از موارد آنها كه در شهر زندگي مي كنند و به توان ها و نقاط ضعف آن از نزديك آشنا هستند پيشنهادات قابل قبولي ارائه مي دهند.البته گاهي هم منافع مالي شخصي بر پيشنهادفني آنها ارجحيت پيدا مي كند كه در آن صورت كارشناس بايد هوشيار باشد.به غير از ويژگي هاي خاصي كه منطقه توسعه بايد داشته باشد توجه به مالكيت اراضي وانتخاب اراضي با مالكيت دولتي برتري دارد.
پس از آنكه برداشت ها تمام شد و پرسشنامه ادارات و غيره نيز تكميل گرديد، تهيه پرسشنامه هاي خانوار و مسكن و آماربرداري ترافيك آغاز مي گردد، البته تعيين زمان مورد اخير به عهده كارشناس مربوطه است. تعيين درصد پرسشنامه هاي خانوار و مسكن و سفرهاي خانوار با كارشناس اقتصادي- اجتماعي و ترافيك است.
به طور معمول اطلاعات مورد نياز بخش ترافيك به شرح زير است:

چك ليست اطلاعات لازم جهت مطالعات حمل و نقل شهري طرح هاي جامع

1- اطلاعات مربوط به حمل و نقل هوايي شامل تعداد پروازهاي روزانه به تفكيك مبداً و مقصد در صورت وجود چنين اطلاعاتي و يا برنامه ريزي هاي موجود در اين زمينه.
2- اطلاعات در مورد راه آهن شامل ميزان بار و مسافر و جا به جا شده سالانه- تعداد و نقش ايستگاه هاي موجود آن در سطح استان.
3- آخرين نقشه از وضعيت راه هاي استان.
4- تهيه نقشه شهر با مشخص كردن كاربري هاي عمده روي آن جهت تعيين ايستگاه هاي برداشت توسط كارشناس ترافيك.
5- برداشت 16 ساعته از جريان ترافيك در يك محور مركزي، مياني و دروازه هاي اصلي شهر، جهت تعيين ساعت شلوغي و تحليل جريان براي تعيين حوزه نفوذي.
6- برداشت يك ساعته از معابر و تقاطع هاي اصلي شهر در ساعات شلوغي (پيك).
7- پرسشنامه هاي سفرهاي خانوار اين پرسشنامه به همراه پرسشنامه مسكن و خانوار پر مي شود. قبل از تهيه آن بايد شهر حوزه بندي شود مثلاً شهر اراك به 30 حوزه تقسيم گرديد. مرز حوزه ها ترجيحاً محاط به خيابان هاي شرياني درجه 2 باشد.بعضي از كارشناسان مطالعات اجتماعي ،اقتصادي و جمعيتي به اين پرسشنامه ها نيازي ندارند.
8- تهيه پرسشنامه هاي راهنمايي و رانندگي بنگاه هاي مسافربري و باربري برون شهري شهر.
9- تعداد وسايط نقليه عمومي (تاكسي، ميني بوس، اتوبوس) به همراه نقشه خطوط سرويس دهي.
10- تعيين مساحت كاربري هاي غيرمسكوني در محدوده حوزه هاي تعيين شده و برآورد جمعيت برون آن ها.
11- تعيين محل و مساحت پاركينگ هاي عمومي شهر.
12- اخذ تعداد وسائط نقليه دولتي و كارخانجات از فرمانداري يا مسئولين ذيربط.
13- آمار تصادفات درون شهري و برون شهري حوزه استحفاظي شهر به تفكيك نوع خسارت.
14- آمارگيري نمونه از ضريب اشتغالي وسايط نقليه در سطح شهر.
15- شمارش ورود و خروج مؤسسات بزرگ و كارخانجات شهر در يك ساعت شلوغي.

نحوه برداشت و آمارگيري

1- ابتدا بايد ساعات پيك يا زمان حداكثر آمد و شد در طول روز تعيين شود براي انجام اين كار از پرسشنامه شماره 52 استفاده مي شود. 16 ساعت متوالي در يك روز در دروازه هاي شهر يك نفر ورود به شهر و يك نفر خروج از شهر را شمارش مي نمايد براي هر ايستگاه هر يك نفر دو بار (دو تا چهار ساعت) آمارگيري مي كند مثلاً براي بهشهر كه دو دروازه دارد 8 نفر براي دروازه ها و 4 نفر نيز در مركز شهر آمارگيري نمودند در نتيجه جمعاً 12 نفر بايد از نيروي انتظامي و يا از نوجوانان دبيرستاني كمك گرفته شود. يا افرادي را در محل آموزش دهيم و آمارگيري نمائيم.
2- همزمان با آمارگيري فوق پرسشنامه شماره 25 كه مصاحبه با رانندگان كاميون و وانت است براي هر دروازه آمارگيري مي شود كه در ساعات آزاد افراد بند يك مي تواند انجام شود.
3- براي هر دروازه چهل عدد پرسشنامه شماره 53 سفرهاي برون شهري نيز بايد پر شود اين بند و بند 2 مي تواند هم زمان صورت گيرد. (توسط دو نفر)
4- پس از تعيين ساعت پيك و با استفاده از نقشه تهيه شده در بند 2 چك ليست، نقاطي را كه بايد آمارگيري در آنجا صورت گيرد با شماره روي نقشه مشخص مي كنيم و هر ايستگاه را به مدت يك ساعت با استفاده از فرم شماره 29 آمارگيري مي نمائيم. آمارگيري بهتر است هم زمان در تمام نقاط شهر تهيه گردد يعني اگر شهري 15 ايستگاه داشته باشد 60 نفر مورد نياز است كه همزمان در ساعت پيك برداشت كنند.

سه- نحوه انجام كار در دفتر

1- اطلاعات جمع آوري شده در يك زونگن بايگاني و فهرست كليه مدارك گرفته شده تهيه و در يك دفتر درج مي گردد و در اختيار تمامي كساني كه روي پروژه كار مي كنند قرار داده مي شود. چون برخي از اطلاعات مورد استفاده بخش هاي مختلف مي تواند قرار گيرد و تهيه اين دفتر از دوباره كاري جلوگيري مي كند .كليه پرسشنامه ها، استخراج و نقشه ها در شيت هاي تحويلي تهيه مي گردند و براساس اطلاعات جمع آوري شده به بندهاي شرح خدمات به شرح زير پاسخ داده مي شود. در بند يك به كل منطقه و استان پرداخته به لحاظ مسائل جغرافيايي، فرهنگي، اجتماعي، تاريخي و اقتصادي مورد مطالعه قرار مي گيردهمانطور كه گفته شد اخيرا"به دليل وجود طرح هاي شهرستان،ناحيه و مجموعه شهري اين مطالعات عينا"از طرح هاي بالادست استخراج مي گردد.
در بند دو حوزه نفوذ شهر بررسي مي شود، بدين معنا كه شهر در ارتباط با روستاهاي پيراموني خود كه از آن خدمات مي-گيرند مورد بررسي قرار مي گيرد. حوزه نفوذ شامل حوزه نفوذ مستقيم و روزانه، حوزه نفوذ تناوبي و حوزه نفوذ موردي است .
در اين مرحله گرفتن طرح هادي روستاهاي واقع در حوزه نفوذ مستقيم ضروري است.
در بند سه به بررسي و شناخت شهر مبادرت مي شود. براي پاسخگوئي به اين بند، شناخت تاريخچه، علل پيدايش، چگونگي توسعه و روند رشد شهر در ادوار گذشته مطالعه مي گردد. در اين راستا ابتدا ضمن مراجعه به كتب و اسناد تاريخي و تحقيق محلي، نقشه¬ها و عكس هاي هوايي حد اقل سه دوره خريداري مي شود و در سال هاي مختلف مشخص و سطح شهر محاسبه ومحدوده آن در دوره هاي مختلف تعيين وبر روي هم گذاشته مي شود تا معلوم گردد توسعه شهر مثلا"در 20 سال گذشته از كدام سمت و سو بوده و درهر دوره مساحت شهر چند هكتار بوده است اين مطلب در گزارش توضيح داده مي شود. سپس رشد جمعيت در شهر در مقاطعي كه داراي آمار است و پس از آن جمعيت در مقطعي كه نقشه يا عكس هوايي در آن سال تهيه شده برآورد مي گردد و از نظر جمعيت نيز رشد شهر تعيين مي شود.
بقيه بندها مربوط به مطالعات جغرافيايي، زمين شناسي، جمعيتي، اقتصادي و اجتماعي است كه توسط كارشناسان مرتبط تهيه مي شود اين مطالعات راهنماي شهرساز براي جمع بندي و تهيه طرح است.نتايج مطالعات جغرافيائي و اقليمي نشان مي دهد كه شهر داراي چه نوع آب و هوائي است جهت باد غالب آن كدام است آيا در منطقه زلزله خيز قرار دارد يا خير و فاصله آن تا گسل هاي موجود چقدر است ،رود خانه دارد ياخير اگر دارد شهر در معرض خطر سيل قراردارد ياخير ،كوههاي نزديك به آن در چه فاصله اي قرار دارند و در مجموع محدوديت ها و امكاناتي كه موقعيت جغرافيائي و اقليمي براي شهر ايجاد مي كنند چيست.
نتايج مطالعات اقتصادي و جمعيتي نشان مي دهد كه روند رشد جمعيتي شهر چگونه بوده ،نقش غالب اقتصادي شهر چيست واز نظر اقتصادي چه پتانسيل هائي براي رشد دارد و در نهايت پيش بيني جمعيت شهر براي 10 سال آينده چه ميزان است .نتايج مطالعات اجتماعي نشان مي دهد كه محلات مختلف شهر چه ويژگي دارند نقاط جرم خيز كجاهستند و چه اقشاري در كدام محله از شهر زندگي مي كنند.
بند 3-2-3 كه مربوط به منابع و نحوه تأمين آب شهر است با استفاده از گزارش هاي خاص تهيه شده براي تأسيسات شهر و نيز پرسشنامه سازمان آب كه قبلاً پر شده است تهيه مي گردد.
سيستم حركت آب هاي سطحي و موقعيت مسيل ها با استفاده از نقشه هاي بخش جغرافيا و تحقيق محلي و پرسشنامه شهرداري تهيه مي شود.تعيين حريم رودخانه ها ،مسيل هاو...از اداره آب و فاضلاب بايد گرفته شود.ونقشه آن تهيه شود.
بند 6-3 و زير بخش هاي آن با استفاده از نقشه كاربري اراضي موجود كه در اين مقطع تهيه شده و سطوح هر كاربري و محل آن بر روي نقشه مشخص تهيه مي گردد. شعاع عملكرد هر كاربري براساس استانداردهاي موجود بر روي نقشه مربوطه پياده مي شود و معلوم مي گردد كه هر كاربري از نظر سطح پوشش درچه وضعي است، سپس با مقايسه سطح مورد نياز و سطح موجود، ميزان كمبود از نظر سطوح كاربري هاي مورد نياز مشخص مي شود، اين كمبودها در زمان تهيه طرح بايد تأمين شود. با استفاده از پرسشنامه هاي مراكز آموزش، درماني، بهداشتي، ورزشي و فرهنگي وضع موجود كيفي اين عملكردها نيز تهيه مي شود. معمولا در شهرهاي ايران سطح پوشش كاربري ها چندان مشكلي ندارد ولي از نظر كيفيت و سطح كاربري هاي خدماتي با كمبود مواجه هستند.شعاع عمل كودكستان300متر، دبستان500متر،مدرسه راهنمائي800متر،دبيرستان 1800متر،كاربري ورزشي محله اي 600متر مذهبي محله اي 500متر،فضاي سبز محله اي500متر،كاربري بهداشتي 600مترو كاربري فرهنگي نيز 600متراست در مجموع مي توان گفت كاربري هاي محله اي300تا600متر وكاربري ناحيه اي800تا 1800متر است. البته اين اعداد تجربي است و ماخذ خاصي براي تعيين آنها وجود ندارد.
بند 4-6-3 كه مربوط به بافت و سازمان شهري همراه با تعيين محدوده محلات مختلف در شهر چگونگي روابط آن ها با يكديگر است مبحث مهمي است كه با مطالعه تاريخچه شهر و تحقيق هاي محلي و مطالعه نقشه هاي اوليه شهر تهيه مي شود. در اين بخش معلوم مي گردد كه مثلاً هسته اوليه شهر كجاي شهر قرار داشته چه ارتباطي با بازار يا مسجد جامع و يا يك بناي برجسته موجود در شهر دارد. آيا شهر حصار و برج و بارو داشته و محل حدودي آن كجا بوده است؟ گورستان قديمي شهر كجاست؟ راه هايي كه از شهر عبور مي كنند به كجا مي روند؟ چه بناهايي در هسته مركزي شهر وجود داشته است؟ شهر در دشت، دره يا دامنه كوه واقع است؟ آيا رودخانه يا مسيلي بر شكل و استخوان بندي شهر تأثير داشته است؟ و اگر تأثير داشته از نظر اقتصادي چه نقشي داشته و اين نقش چه تأثيري بر كالبد شهر گذاشته است.انواع بافت را هم با نگاهي به نقشه شهر مي توان تشخيص داد.انواع بافت شامل بافت ارگانيك ،نيمه شطرنجي،شطرنجي،طرح هاي آماده سازي،بافت حاشيه اي و بافت روستائي است.
پس از تعيين بافت و سازمان شهري اوليه شهر به تحليل استخوان بندي و سازمان شهر در مقطع تهيه طرح مي پردازيم و مشخص مي كنيم كه مثلاً مراكز تجاري، اداري و صنعتي شهر كجاست و ...
در مورد محلات و نام آن ها از نقشه هاي قديمي كه نام قديمي معابر و مكان ها بر روي آن ها مشخص است بايد كمك گرفت، همچنين در مورد وجه تسميه آن ها بايد تحقيق كرد و مركز هر محله را تعيين نمود. معمولاً مركز محلات با مسجد، حمام، مدرسه ،بازارچه يا چند واحد تجاري و ... مشخص مي شود. تعيين مرز محلات به صورت ترسيم يك خط ممكن نيست.زيرا معمولا"مركز محلات به شكل گشودگي در يك معبر است كه دوطرف آنرا محله تشكيل مي دهد.
با مطالعه نقشه هوايي شهرها كه بر روي آن سطوح پر و خالي، جاي عرصه و اعيان، شبكه معابر و تفكيك قطعات مشخص است.وجهت اسقرار بنا در بافت موجود مشخص مي گردد.
بند هاي 5-6-3 و 6-6-3 درباره تراكم كلي ساختمان و نوع مصالح و كيفيت ساختمان و ... است كه از طريق بازديد محلي و نمونه برداري تعيين و تهيه مي شود. ولي با استفاده از سيستم GIS مي توان نقشه هاي دقيق تراكم، نوع مصالح، كيفيت ساخت و ... را تهيه نمود.
در بند 8-6-3 مالكيت اراضي و اراضي تحت تملك سازمان هاي دولتي روي نقشه ترسيم و سپس توضيح داده مي شود. اين بند به طور معمول براي آن شناسايي مي شود كه براي كاربري هاي مورد نياز از آن استفاده نمود ولي متأسفانه مسئولين شهرها با اين مسئله به شدت مخالفت مي كنند و از معرفي املاك خود سرباز مي زنند.شهرساز چاره اي ندارد كه كاربري هاي مورد نياز را در خود شهر تامين كند واگر بر روي اراضي دولتي كاربري نگذارد مجبور مي شود بر روي اراضي داراي مالكيت خصوصي كاربري را قرار دهدومسئولين در نهايت بايد پاسخگوي مردم باشند.
در بند 9-6-3 وضع بناها و محوطه هاي تاريخي با استفاده از كتب تاريخي، بازديد و تحقيق محلي، تهيه عكس و معرفي مشخصات بنا از نظر تاريخ احداث، نام معمار، مصالح به كار رفته، نقشها و قوس ها و ... تحقيق مي¬شود. در صورت لزوم، چنانچه اثر با ارزشي مشاهده شود رولوه آن پيشنهاد مي گردد.اخيرا" مردم از نگراني اينكه ميراث فرهنگي بر روي ملكشان دست بگذارد از ورود معمار يا شهرساز به داخل خانه به شدت برخورد مي كنند و كسي را به داخل راه نمي دهند.جلب اعتماد مردم بسيار مشكل و گاه غير ممكن شده است.
نقشه محدوده هاي تاريخي و حريم آن ها بايد از سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري استان گرفته و در يك نقشه نشان داده شود.گاهي شهرها داراي طرح بافت تاريخي مصوب هستند كه آن طرح و محدوده اش بايد گرفته شود در آن صورت برداشت كالبدي آن ضرورت ندارد واطلاعات آن براي تهيه جدول كاربري اراضي و...مورد استفاده قرار مي گيرد.
بند 10-6-3 و 11-6-3 مربوط به تأسيسات و تجهيزات شهر ابتدا با استفاده از پرسشنامه ها تهيه و سپس با ضوابط محيط زيست كنترل مي شود. پس از آن كمبودها وايرادات در گزارش منعكس مي گردد.
بند 12-6-3 و 13-6-3 كه مربوط به بخش ترافيك است با استفاده از اطلاعات و آمار و پرسشنامه هايي، كه در بخش قبل توضيح داده شد، تهيه مي شود. همچنين تعيين مي گردد كه كدام يك از معابر و يا تقاطع هاي داراي مشكل ترافيكي از نظر حجم عبور و مرور، تداخل پياده و سواره، كمبود جاي پارك است و پس از مطالعه بندهاي گزارش، قسمت هاي مختلف توسط مدير طرح و مسئول طرح آماده ويرايش و تايپ مي گردد و در نهايت مرحله اول كه معمولاً سه جلد گزارش و يك جلد آلبوم نقشه است تحويل كارفرما مي شود . اين گزارش ها به صورت تشريحي بوده و به علت حجم زياد، خواندن تمام آن خسته كننده است و هر بخش فقط براي كارشناس آن بخش قابل استفاده است. از اين رو، گزارشي كه فاقد پرداختن به جزئيات است براي استفاده از ساير بخش ها بايد تهيه شود كه حجم آن كمتر است تهيه خلاصه گزارش براي ارائه به جلسه نيز ضروري است.

انجام مطالعات مرحله دوم

استنتاج از بررسي ها

پس از تحويل مطالعات وضع موجود بلا فاصله استنتاج از بررسيها بايد آغاز شود نبايد معطل جلسات بررسي مطالعات وضع موجود شويم چون در آن صورت زمان را از دست خواهيم داد.
1- مرحله بعدي استنتاج از بررسي هاست. در اين بخش از شرح خدمات از مطالعات انجام شده نتيجه گيري مي شود روند توسعه اقتصادي، پيش بيني جمعيت شهر، برآورد كمبودهاي كمي و كيفي و نيازهاي عمراني شهر در زمينه مسكن و تأسيسات زيربنايي تعيين مي گردد و سرانه هاي مورد نياز محاسبه مي¬شود.
2- پس از استنتاج با استفاده از بند 4-6 الگوي توسعه پيشنهاي شهر كه خلاصه اي از مطالعات تاريخي، جغرافيايي، خصوصيات جمعيتي و اقتصادي، الگوي پيش بيني جمعيت، بررسي و شناخت شهر، خصوصيات كالبدي، جدول سطوح كاربري هاي موجود، بررسي امكانات و محدوديت هاي توسعه و در نهايت الگوي توسعه شهر همراه با جداول كاربري هاي عمومي و تراكم و غيره و بلاخره سطح مورد نياز توسعه شهر تعيين مي گردد. براي يك شهر ممكن است چند الگوي توسعه پيوسته يا ناپيوسته داد. گاه ممكن است يكي از آلترناتيو ها افزايش تراكم در سطح شهر باشد وبا افزايش تراكم و استفاده از بافت فرسوده بتوان سطح شهر را توسعه نداد. به طور معمول شهرهاي ايران بسيار كوتاه و كم تراكم هستند. سطح زياد شهر علاوه بر آنكه اغلب موجب تخريب باغات و اراضي كشاورزي اطراف شهرها مي شود، هزينه نگهداري شبكه هاي تأسيساتي را نيز سنگين مي سازد.براي تهيه الگوي توسعه بررسي و تحليل وتهيه عكس و تعيين مالكيت اراضي اطراف شهر ضروري است.

تهيه طرح

براي تهيه طرح جامع شهر ابتدا طرح جامع و تفصيلي قبلي از جمله شبكه معابر آن بررسي و معابري كه احداث آن¬ها غير ضروري يا غير منطقي يا داراي تخريب بسيار باشد حذف مي شود. سپس چنانچه احداث معبر ديگري ضروري باشد به شرح زير احداث آن پيشنهاد مي گردد:
- ابتدا به طور اختصار به تحليل شبكه معابر وضع موجود و طرح جامع قبلي شهر پرداخته مي شود. اين تحليل شامل درجه بندي شبكه معابر، كاربري هاي عمومي محدوده محلات و نواحي در وضع موجود است.پس از پياده كردن نقشه بازنگري شده طرح جامع و تفصيلي قبلي بر روي نقشه وضع موجود معلوم مي گردد كه شهر از چند محله و ناحيه تشكيل شده و كمبودهاي خدماتي هر محله و ناحيه چيست و خواص و درجه بندي هر معبر در شهر كدام است.
- پس از استنتاج از مطالعات بخش هاي مختلف به ارائه و تعيين معيارها و ضوابطي كه بايد در طرح ريزي كالبدي شهر مور توجه قرار گيرد و در واقع نظرات و ايده هاي شهرساز مبادرت مي شود.
- با توجه به پيش بيني جمعيت در پايان دور طرح و جمع سرانه مورد نياز براي جمعيتي كه افزوده خواهد شد كمبود سطح شهر تعيين مي شود و با توجه به معيارهاي انتخاب شده براي طراحي كه در بندهاي قبلي به طور مفصل توضيح داده شد طراحي صورت مي گيرد. به اين شكل كه سطح مورد نياز در منطقه توسعه مصوب، حدوداً ترسيم و شبكه اي كه براي معابر انتخاب شده نيز در منطقه توسعه رسم مي شود. تعيين ارتباط بخش توسعه و موجود و احتمالاً تغيير مركز شهر در اين مرحله صورت مي گيرد. عملكردها نيز رده بندي مي شود و شبكه معابر تا حدي كه محدوه محلات جديد تعيين گردد، با توجه به توپوگرافي زمين ترسيم مي شود. پس از آن كاربري هاي عمومي محله اي، ناحيه اي و شهري در نقشه مشخص مي گردد. برخي از كاربري هاي عمومي شهري كه نياز به مكان خاص داشته و سطوح مورد نيازشان هم در حد كلان است مانند: آموزش عالي، تأسيسات و تجهيزات، ترمينال هاي مسافربري و باربري (كه در خارج از محدوده شهر بايد مستقر گردند) سايت اداري، سايت صنايع غير مزاحم و ... با توجه به ضوابط سازمان حفاظت از محيط زيست در مكان خاص و مورد نظر مستقر مي شود.حفظ كاربري هاي پيشنهادي طرح قبلي ونيز شبكه معابر آن و استفاده از نقشه تغييرات كميسيون ماده پنج در اين مقطع انجام مي شود.حذف كاربري هاي پيشنهادي طرح هاي قبلي بسيار مسئله ساز و مشكل آفرين است وتا حد ممكن بايد از آن اجتناب كرد.
- تراكم ها با توجه به سرانه محلي، ناحيه اي و شهري در آن حد كه در جمعيت پذيري محلات دخالت مي¬نمايد و با سرانه هاي متفاوت مسكوني و به شكل زير محاسبه مي گردد.
A=سرانه مسكوني+بخشي از سرانه كاربري هاي شهري+سرانه كاربري هاي ناحيه اي+ سرانه كاربري¬هاي محله اي محاسبه سرانه كل با احتساب 25% شبكه معابر
B=75%A
نفر در هكتار تراكم جمعيتي C=B÷10000
- تراكم جمعيتي در اكثر شهرهاي متوسط و كوچك بسيار پايين و در بسياري از موارد از 100 نفر در هكتار نيز كمتر است ولي شهرهاي بزرگ و تهران از اين قاعده مستثني هستند مثلاً تراكم جمعيتي منطقه 8 تهران با آمارهاي سال 1375 حدود 283 نفر در هكتار بوده است.
- با توجه به جدول معابر كه تهيه شده و با توجه به اينكه معابر منطقه توسعه قبلاً درجه بندي گرديده است، عرض معابر پيشنهادي و خصوصيات هر يك در گزارش مربوطه آورده مي شود.در اين مقطع مي توان رنجي براي عرض هر معبر پيشنهاد نمود كه ميزان دقيق آن در طرح تفصيلي تعيين مي گردد.
- شيب خيابان ها با استفاده از نقشه توپوگرافي تعيين و نقشه دفع آب هاي سطحي تهيه مي شود.
- مرحله بندي اجراي پروژه و تعيين اولويت بخش هاي مختلف در طول تهيه طرح تعيين مي گردد.
- نيازهاي آتي شهر در زمينه تأسيسات شهري و تجهيزات شهري وحدود مكان مناسب براي تجهيزات شهري، محل دفن زباله، كشتارگاه، گورستان و ... در اين مرحله با توجه به مطالعات اقليمي وجهت وزش باد و...تعيين مي گردد (محل دقيق اين كاربري ها معمولاً به وسيله شوراي بهداشت شهر يا استان مكان يابي مي شود).مكان مناسب براي تجهيزات شهري نبايد در جهت وزش باد غالب بوده بر روي شيب باشد،فاصله منطقي با ساخت و سازهاي شهري و مناطق مسكوني روستائي داشته باشد وضوابط سازمان حفاظت محيط زيست رارعايت نمايد.در طرح جامع محل دقيقي براي آنها پيشنهاد نمي شود ولي جهت مناسب و قابل قبول معرفي مي گردد وبرضوابط سازمان حفاظت محيط زيست تاكيد مي گردد.
- در نهايت جداول محله اي تهيه مي گردد كه مشخص مي سازد هر محله به تفكيك موجود يا پيشنهادي چه جمعيت پذيري و چقدر كاربري عمومي دارد و به چقدر كاربري عمومي نيازمند است. جداول ناحيه اي و يك جدول شهري نيز بايد تهيه گردد كه در آن سرانه، درصد و سطح كليه كاربري ها در وضع موجود، مورد نياز و سرانه معمول شهرهاي ايران مشاهده گردد.
- كليات ضوابط و مقررات ساختماني و شهرسازي در شهر و مناطق خاص شهري با در نظر گرفتن ضوابط طرح جامع يا تفصيلي قبلي و نيز با توجه به حاصل مطالعه بر روي معماري و شهرسازي هر شهر و نيز ايده هاي شهرساز ارائه مي گردداين بند بسيار مهم است زيرا بر اساس آن طرح اجرا مي گردد. دگرگون كردن ضوابط طرح قبلي بسيار زيان آور و مسئله ساز مي شودزيرا تغييرات با يد تدريجي صورت گيرند.افزايش ناگهاني تراكم ساختماني و تعداد طبقات يا جابجائي سطح اشغال ويا كوچك وبزرگ كردن مساحت نورگيرها ويا افزايش يا كاهش زياد حد اقل تفكيك، مشكلات زيادي را ايجاد مي كند كه جبران آن به سختي ممكن خواهد بود.

اصولا"بهتر است تغييرات در ضوابط و مقررات رفع نواقص طرح قبلي باشد تا دگرگون كردن اساس ضوابط و مقررات. نا گفته پيداست كه تهيه و ارائه يك ضابطه
براي كل شهر صحيح نيست گاهي محلاتي از شهر داراي ويژگي هاي خاصي هستند كه ضوابط خاص خود را مي طلبند به عنوان مثال بافت تاريخي شهر كه اخيرا"براي اين بافت ها طرح مجزائي تهيه مي گردد.در مورد عرض كوچه ها نيز ضوابط بهتر است يكسان نباشد وبراي بافت موجود ومنطقه توسعه شهر با هم تفاوت داشته باشد.

- نقشه هايي بدين شرح نيز بايد ارائه شود: كاربري اراضي پيشنهادي در مقياس 1:5000 يا 1:10000(بستگي به بزرگي يا كوچكي شهر دارد.) محدوده نواحي، محدوده محلات، مراحل توسعه، تراكم ها، محدوده و حريم شهر، شبكه ارتباطي، درجه بندي خيابان ها، عرض و شيب معابر، مرحله بندي اجراي معابر، نحوه دفع آب هاي سطحي، جهت مناسب براي ايجاد تجهيزات شهري كه مي تواند در مقياس كوچكتر ارائه گردد.
- يادداشت:خانم آشوري يك جدول كاربري اراضي پيشنهادي يكي از شهرها را همرا با نقشه اش بگذاريدمثلا"ملاير رابگذاريد.
- اخيرا"وزارت راه و شهرسازي همراه با قراداد تيپ 12 دستورالعملي را به مشاورين ابلاغ كرده كه شامل رئوس زير است:


1- مسئله يابي و هدف گذاري

2- ارزيابي طرح هاي قبلي

3- تغيير احكام و راهبردهاي طرح هاي فرادست

4- پيوند داده ها و اهداف

5- تحقق پذيري

6- انعطاف پذيري

7- اساس طرح

8- پايداري

9-مصوبات و قوانين مرتبط

10- مديريت زمان

11- ارزيابي پذيري طرح - پاسخگوئي به اين 11بند كار مفصلي است كه بدون حق الزحمه به مشاورين ابلاغ شده است ولي پاسخگوئي به تعدادي از آن در تكميل و جهت دادن به طرح بسيار موثر است.ازجمله مسئله يابي و هدف گذاري،ارزيابي طرح هاي قبلي،انعطاف پذيري و تغيير احكام و راهبردهاي طرح هاي بالادست در صورت نياز.

نحوه تهيه طرح جامع و تفصيلي توامان(شهرهاي كمتر از 20000نفر)

طرح هاي جامع و تفصيلي توامان براي شهر هاي كوچك تهيه مي شود و اندكي با قرارداد تيپ 12 تفاوت دارد و از آن خلاصه تر است در اين شرح خدمات برمطالعات حوزه نفوذ با استفاده از طرح هاي بالادست تاكيد شده ومكان ها و فرصت هاي گردشگري و شناخت ارزشهاي زيست محيطي، دانه بندي بافت هاي شهري ،ريخت شناسي ادواري معماري ،دور نماي شهرو پدافند غير عامل به آن افزوده شده است وكلياتي كه در باره طرح هاي جامع و تفصيلي بطور مفصل در بالا گفته شد در مورد اين پروژه نيز صادق است.پدافند غير عامل شامل راهكارهائي مي شود كه در زمان بحران از قبيل جنگ،زلزله ،سيل و...به كمك مسئولين ومردم خواهد آمد با توجه به اينكه پاسخگوئي به نيازهاي روز مردم تقريبا"غير ممكن است پاسخگوئي به آن نيز خيال پردازيست ولي مشاور موظف به دادن راهكار است چه اجرا بشود چه اجراي آن غير ممكن باشد.