27- آزموده را آزمودن خطاست

نوشته شده توسط مدیر سیستم. Posted in سایر مقالات عمومی

 

 زهره بزرگنیا
چاپ شده در: فصلنامه "معمار"شماره 28آذر ودی1383وخبرنامه "بن"شماره 36و37
تاریخ انتشار:شهریور و مهر 1383

 

       در سال 1381 زماني كه قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني به تصويب رسيد، دريچه اميدي به روي شهرسازي و شهرسازان باز گرديد زيرا به نظر مي رسيد كه اين قانون براي خنثي كردن تبعات منفي مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد كه عملاً براي رفع مشكلات ساخت و سازهاي بي رويه حاشيه شهرها از جمله شهر اراك و مشهد به اجرا درآمده و موجب بي اعتباري ضوابط شهرسازي گرديده بود به تصويب رسيده است.

        ولي پس از مدت ها انتظار، هيأت وزيران در جلسه مورخ 6/3/1383 بنا به پيشنهاد مشترك وزارتخانه هاي مسكن و شهرسازي، كشور، تعاون و كار و امور اجتماعي و به استناد ماده (11) قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركت هاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي- مصوب 1381- آئين نامه اجرايي قانون مذكور را به تصويب رساند و متأسفانه گام بزرگي نسبت به دستورالعمل حفظ باغات و اراضي كشاورزي به پس گذاشته شد.

       در دستورالعمل حفظ باغات و اراضي كشاورزي موضوع مواد 14 قانون و 63 آئين نامه اجرايي قانون زمين شهري كه پس از انقلاب به تصويب رسيد. باغات و اراضي كشاورزي كه در طرح هاي جامع و تفصيلي شهرها داراي كاربري مسكوني بودند مجاز به تفكيك و احداث بنا طبق ضوابط شهرسازي طرح هاي مربوطه بودند و مابقي باغات با سطح اشغال 150 متر مربع و حداكثر مساحت 300 متر مربع و اراضي كشاورزي با سطح اشغال 250 متر مربع  در يك طبقه مجاز به احداث بنا بودند. در اين دستورالعمل باغات و اراضي مشجر كه مساحت آن ها كمتر از 500 مترمربع بود باغ محسوب نمي گرديد و ما لك مجاز به احداث طبق ضوابط شهرسازي طرح شهري مربوطه بود.

       پس از آن در تاريخ 18/4/1369 دستورالعملي ابلاغ گرديد كه تفكيك كليه باغات و اراضي كشاورزي را مجاز اعلام نمود و حداقل تفكيك باغات داخل شهر يك هكتار و زمين كشاورزي دو هكتار تعيين گرديد. يعني نشان داد كه بلوكه كردن بخشي از باغات نادرست و در مقابل مجاز دانستن به تفكيك باغاتي كه داراي كاربري مسكوني بودند تصميمي ناعادلانه است.

        اين تغيير، وضعيت كليه باغات را در مقابل قانون يكسان نمود و مجوز تفكيك نيز به كليه آن ها داد ولي پس از چند سال، تجربه نشان داد كه يك باغ يك هكتاري در مركز شهر امكان بقا ندارد زيرا اگر باغ است، قيمت زمين آن با در آمد حاصل از توليدات آن تناسبي ندارد و اگر مسكوني است، نگهداري حياطي به مساحت يك هكتار، نياز به نگهبان و باغبان دائمي و ... دارد و در نتيجه مجدداً اين قانون مورد بازنگري قرار گرفت و در سال 1372 حداقل تفكيك قطعات به 1:5 يعني به 2000 مترمربع كاهش يافت و سطح اشغال از عدد ثابت 150 مترمربع به 10% و تراكم به 20% تغيير يافت (سطح اشغال براي باغ 2000 مترمربع به 200 مترمربع و سطح كل به 400 مترمربع افزايش يافت).

       در مقاله آيا باغ هاي باقي مانده را مي توان حفظ كرد چاپ شده در نشريه شهر شماره 21 بهار 1381، ماده 14 قانون زمين شهري با ذكر مثال عددي و گذاشتن قيمت روي يك قطعه باغ، مورد تحليل قرار گرفت و اشاره شد كه:

       قوانيني را كه منافع گروهي را ناديده مي گيرند و بر افراط و تفريط پايه گذاري مي شوند معمولاً به ضد خود بدل مي گردند و نتيجه عكس مي دهند. يعني اگر باغات به حال خود رها شده بودند شايد صدمه كمتري مي ديدند و اين چنين نابود نمي شدند و ماحصل تفكيك آن ها از نظر حد نصاب قطعات، عرض و درجه بندي شبكه معابر و ... قابل برنامه ريزي بود و اين چنين بر مشكلات شهرها نمي افزود.

بايد اذعان نمود كه ماده 14 قانون زمين شهري توسط گروهي از كارشناسان و خبرگان تهيه شده و متكي به اصول قابل توجهي نيز بود.

اول: سلب مالكيت مدنظر قانون گذاران نبود، به همين دليل در اصلاحيه هايي كه ارائه گرديد باغات را از حالت بلوكه اوليه خارج نمود.

دوم: مجوز تفكيك به باغات داده شده (به قطعات 2000 مترمربعي)

سوم: مجوز ساخت و ساز در باغات داده شد (با حداقل سطح اشغال و حداقل تراكم)

چهارم: به قصد حفظ قسمتي از باغات، بخشي از باغات (ابتدا 60% و سپس 70%) را در ازاي آزادسازي بقيه باغ از مالكين طلب نمود.

همه موارد فوق مثبت، ولي درصدها و سطوح تعيين شده فاقد توجيه اقتصادي است. قوانين نمي توانند و نبايد حقوق مالكانه را از مالك سلب نمايند و شهرداري و يا به عبارتي مردم شهر نيز نمي توانند سهم بيشتري از مالك طلب كنند. چنين قوانيني بدون ترديد با مقاومت شديد روبرو خواهد گرديد و نتايج مشابه زير حاصل خواهد شد.

-       در سال 1368 كه برداشت هاي وضع موجود طرح جامع شهر بهشهر انجام شده بود مساحت كل باغات و اراضي كشاورزي 613 هكتار بود.

-       در سال 1372 كه برداشت هاي وضع موجود طرح تفصيلي انجام شده مساحت باغات و اراضي كشاورزي به 427 هكتار تقليل يافت.

-       در سال 1380 كه برداشت هاي وضع موجود طرح تفصيلي جديد انجام شد از باغات و اراضي كشاورزي تنها 310 هكتار باقي مانده بود.

يعني در طول 12 سال نيمي از باغات و اراضي كشاورزي اين شهر از بين رفته است.

دلايلي كه موجب تخريب باغات گرديد غير اقتصادي بودن ماده 14 قانون زمين شهري و تفاوت فاحش بين امتيازات زمين باير و باغ و اراضي كشاورزي و نيز يكسان بودن قانون فوق براي تمام نقاط ايران هستند كه تاكنون موجب آن گرديده كه باغات و اراضي كشاورزي به طور وسيع در سطح شهرها تخريب و مورد ساخت و ساز قرار گيرند.

در مقاله «بررسي عوامل تخريب باغات و اراضي كشاورزي جنوب شهر بيرجند» چاپ شده در نشريه بن شماره 14، شهريور 1381 و چاپ شده در نشريه شهر شماره 23 پائيز 1381 نيز اشاره گرديد كه متأسفانه سازمان ها و ارگان هاي دولتي يا وابسته به آن كه مي بايست به حفظ باغات بپردازند، خود موجب تخريب باغات شده اند و اولين گام، توسط آن ها برداشته شده است.

ضمناً در شهر بهشهر از سال 1373 كه طرح تفصيلي مصوب آن تهيه گرديد تا پايان سال 1380 (زمان تهيه طرح تجديد نظر) جمعاً به 48 قطعه باغ به مساحت 3/7 هكتار در كميسيون ماده پنج تغيير كاربري داده شد، چهار مورد به كاربري اداري، سه مورد به ورزشي، يك مورد به فضاي سبز، يك مورد درماني، چهار مورد آموزشي، پنج مورد به تجاري و بقيه به مسكوني تبديل شده است (35 مورد به خدمات انتفاعي كه دوگانگي نحوه برخورد با مالكين بوضوح مشاهده مي شود و غير قابل توجيه است).

در اينجاه اشاره به اين نكته نيز ضروريست كه طرح هاي شهري چگونه در اين راستا حركت كرده اند. تعداد باغات و اراضي كشاورزي كه توسط طرح جامع و تفصيلي گذشته به كاربري هاي عمومي اختصاص داده شده به­ترتيب 34 و67 قطعه و مساحت آن حدود 21 و 79 هكتار است. درحاليكه دربين كاربري هاي عمومي فضاي سبز و پارك به رغم آنكه درختاني كه در فضاي سبز و پارك ها كاشته مي شود درخت ميوه نيست ولي به هر حال نزديك ترين كاربري عمومي به باغات هستند و ساير كاربري ها صرف نظر از اينكه چقدر ضروري و مورد لزوم باشند اكثراً موجب تخريب باغات مي گردند.

براي احداث يك مدرسه يا ورزشگاه در يك باغ، چاره اي نيست جز آنكه كليه درختان باغ قطع گردد و حداكثر در حاشيه ديوار آن مي توان يك يا دو رديف درخت را حفظ نمود.

ساير كاربري ها هم تقريباً وضعيت مشابه كاربري آموزشي و ورزشي را دارند[1] پس پيشنهاد تغيير كاربري باغات به كاربري هاي عمومي اعم از غيرانتفاعي يا انتفاعي و نيز وارد كردن سطوح وسيعي از باغات و اراضي كشاورزي به داخل محدوده شهر توسط تهيه كنندگان طرح هاي شهري نه تنها در جهت حفظ باغات نيست بلكه مهر تأييدي بر تخريب بخشي از باغات بوده است[2].

به اين ترتيب مشاهده مي شود كه تا كنون در درجه اول قوانين و در مراحل بعدي مجريان و طرح هاي شهري دست به دست هم داده و شاهد تخريب باغات شده اند و متأسفانه آئين نامه اجرايي قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني نيز نه تنها در راستاي حل اين مشكل قرار ندارد بلكه گامي مؤثر در تخريب باغات و اراضي كشاورزي محسوب مي گردد و آزموده را آزمودن خطاست. در حالي كه بهتر بود لااقل به چهار مطلب زير نيز توجه مي شد:

اول- تدوين ضوابط تشويقي تا مردم باغ خود را به زمين باير تبديل ننمايند و برعكس زمين باير خود را براي استفاده از مزاياي آن به باغ تبديل نمايند. يعني بخشي از امتيازاتي را كه تا كنون به اراضي باير داده شده پس گرفته و به مالكين باغات داده شود. يعني اجازه ساخت و ساز به باغات و اراضي كشاورزي داخل محدوده شهرها و ساخت و سازهاي شهري داده شود ولي با سطح اشغال كم و تراكم زياد.

دوم- تدوين ضوابط تشويقي براي حفظ يكپارچگي باغات تا مردم به تفكيك آن ها ترغيب نگردند. به اين ترتيب كه مالك محاسبه نمايد چنانچه ملك خود را تفكيك كند (حتي به قطعات 2000 متري) از تراكم كمتري برخوردار مي­شود و اگر تفكيك نكند از تراكم بيشتري مي تواند استفاده نمايد و برتري دومي به اولي را مشاهده نمايد.

سوم- تدوين ضوابط تنبيهي براي تفكيك هاي عادي گذاشته شود يعني زماني كه مالكين قصد احداث بنا دارند موظف به پرداخت مبلغي گردند كه خريد اين قبيل زمين ها را غير اقتصادي نمايد.

عكس

چهارم- قانون را براي دراز مدت تدوين كنيم نه براي حل يك مشكل موقت و مقطعي، به قوانين همه جانبه بنگريم، به مسائل و مشكلاتي كه بعد از حل يك مشكل ايجاد مي نمايد بيانديشيم و سبك و سنگين نمائيم، چنانچه وزن بخش مثبت آن نسبت به عواقب نامطلوب بسيار سنگين تر بود به ارائه و تصويب آن اقدام نمائيم.

قوانين قبلي و وابسته به موضوع را همراه با قانون جديد مورد بررسي قرار دهيم و نكات مثبت و منفي آن ها را بسنجيم. درباره نتايج قوانين گذشته و تأثير قانون جديد از مجريان نظرخواهي كنيم، قبل از تصويب قانون تلاش نمائيم كه مجري توجيه و مجاب شود، نه منكوب و ملزم به اجراي قانوني كه به آن معتقد نيست، سپس به قوانيني كه وضع مي كنيم پايبند باشيم و هيچ ماده و تبصره و توضيح ديگري براي استثناء كردن يك گروه خاص را به آن نيافزائيم.

قوانيني كه يك گام به پيش مي گذارند و سپس دو گام به پس از بي قانوني بدتر هستند.