23- ضرورت بازنگری بخشنامه ها و دستورالعمل ها

نوشته شده توسط مدیر سیستم. Posted in سایر مقالات عمومی

Demo Image

 زهره بزرگنیا
چاپ شده در: فصلنامه "جستار های شهر سازی شماره 8
تاریخ انتشار:بهار 1383

 

       شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در سال 1369 در جلسه مورخ 24/10/1369 به منظور نيل به اهداف استفاده بيشتر و بهتر از سطح زمين براي اسكان جمعيت در شهرها، تأمين فضاي باز و محيط زيست بهتر و در هماهنگي با مصوبه مورخ 1/7/1369 شوراي اقتصاد در خصوص تقليل سطح زيربنايي واحدهاي مسكوني مصوبه اي صادر نمود كه دربند 6 آن تشويق بر تجميع قطعات براي افزايش تراكم و كاهش سطح اشغال به اين شرح تأكيد داشت:

 

بازنگري بخشنامه ها و دستورالعمل ها و قوانين موجود ضروري است 

 

«6- تعيين ضوابط تفكيك و تراكم ساختماني در مناطق بلند مرتبه سازي با رعايت حداقل 1000 مترمربع مساحت و مقررات تشويقي افزايش تراكم در مقابل افزايش سطح قطعات و كاهش سطح اشغال»

 

پس از آن در سال 1371 در دستورالعمل «كنترل تراكم ساختماني و تعيين سطح اشغال در مناطق مسكوني» (با اهداف حفظ سرانه فضاي باز، تشويق بلند مرتبه سازي، كاهش سطح زيربنايي مسكوني و عدم تفكيك) جداولي ارائه گرديد كه در آن جدول، فضاي باز براي هر خانوار يا به عبارتي سرانه هر واحد مسكوني تعيين شده بود. به اين ترتيب كه براي ساختمان دو طبقه براي هر واحد مسكوني 60 مترمربع، 3 و 4 طبقه 55 مترمربع، 5 و 6 طبقه 50 مترمربع، 7 و 8 طبقه 45 مترمربع و 9 طبقه و بيشتر 40 مترمربع فضاي باز در نظر گرفته شد.

 

 

 

تعداد طبقات

يا

حداقل تعداد واحد مسكوني

حداقل فضاي باز به ازاي هر واحد مسكوني

2 طبقه

-

-

60 مترمربع

3 و 4 طبقه

-

-

55 مترمربع

5 و 6 طبقه

يا

24

50 مترمربع

7 و 8 طبقه

يا

32

45 مترمربع

9 طبقه و بيشتر

يا

40

40 مترمربع

 

       در رديف 4، 5 و 6 جدول نيز حداقل تعداد واحد مسكوني 24، 32، 40 واحد! تعيين شده است كه گذاشتن چنين حداقلي اجراي ضابطه را ناممكن مي نمود. در بند 2 اين دستورالعمل آمده است:

 

       «از تاريخ ابلاغ اين دستورالعمل شهرداري ها موظفند هنگام صدور پروانه ساختمان، سطح فضاي باز را مطابق جدول بند 1 كنترل نمايند تا از حداقل هاي تعيين شده كمتر نباشد. در اين صورت چنانچه رعايت حداقل فضاي باز حتي با افزايش تعداد طبقات و كاهش سطح اشغال با تراكم ساختماني طرح منافات داشته باشد، تراكم ساختماني بايد تا حد تطابق با حداقل فضاي باز تقليل پيدا كند».

 

       اين دستورالعمل براي كليه شهرها از شهر ده ميليون نفري تهران تا 25 هزار نفري قائن يكي است در نتيجه بديهي است كه چنين دستورالعملي مورد اجرا قرار نگيرد حال چنانچه ستون سوم جدول فوق الذكر را نيز حذف كرده و تصور كنيم كه به ازاي هر طبقه اضافه تنها يك واحد مسكوني به مجموعه افزوده گردد در آن صورت سطح فضاي باز به شرح زير محاسبه مي شود:

 

  1. ساختمان دو طبقه برابر با 120 مترمربع
  2. ساختمان 3 و 4 طبقه برابر با 165 و 220 مترمربع
  3. ساختمان 5 و 6 طبقه برابر با 250 و 300 مترمربع
  4. ساختمان 7 و 8 طبقه برابر با 315 و 360 مترمربع
  5. ساختمان 9 طبقه و بيشتر با فرض احداث هر طبقه يك واحد مسكوني نيز حداقل 360 مترمربع تعيين مي­گردد.

 

مثال 1- مطابق توضيحات فوق چنانچه زميني 200 مترمربع مساحت داشته باشد و مالك بخواهد سه طبقه بنا احداث كند، سطح اشغال آن برابر خواذهد بود با 35 مترمربع يا 17/5% و تراكم آن 52/5% خواهد شد.

 

يعني براي يك سوئيت 35 متري 55 متر فضاي باز در نظر گرفته شده است[1]. طبيعي است كه مالك از ساختن سه واحد منصرف مي شود و به احداث ساختمان دو طبقه دو واحدي اقدام مي نمايد كه در آن صورت نيز براي احداث يك آپارتمان 80 متري بايد 60 مترمربع فضاي باز (يا زمين) منظور نمايد. تراكم ساختماني در اين زمين حداكثر 80% مي­ گردد.

 

مثال 2- چنانچه زميني 300 مترمربع مساحت داشته باشد و مالك بخواهد بنايي چهار طبقه احداث كند سطح اشغال آن برابر با 80 مترمربع يا 7/26% و تراكم آن برابر با 8/106% خواهد شد. در حالي كه اگر سه طبقه احداث كند سطح اشغال آن 145 متر و 45% و تراكم آن 135% خواهد شد. يعني با كم كردن ارتفاع و افزايش سطح واحد آپارتماني مي تواند از تراكم بيشتري برخوردار شود!

 

            به اين ترتيب مشاهده مي شود اهداف اوليه يعني سوق دادن مالكين به ساختن واحدهاي مسكوني كوچك و بلند مرتبه سازي در اين دستورالعمل (حتي با حذف ستون سه جدول) عملاً معكوس مي شود و حتي مالكين براي فرار از آن مبادرت به طراحي واحدهاي دو قلو و بزرگ مي نمايند كه پس از پايان ساختمان (گرفتن پايان كار) با كشيدن يك ديوار هر واحد مسكوني را به دو واحد تبديل كنند.

 

       دستورالعمل ديگر ضوابط و مقررات منطقه بندي مسكوني شهرها به مجتمع آپارتماني، چند خانواري و تك واحدي در جهت حفظ حقوق همسايگي در واحدهاي مسكوني (به لحاظ تأمين نور، آفتاب و عدم اشراف) مصوب 14/ 2/1371 است كه به ضابطه سه سطحی معروف است در اين دستورالعمل شهر به سه منطقه تك واحدي، با حداقل مساحت 120 مترمربع، چند خانواري با حداقل مساحت 500 مترمربع و مجتمع هاي آپارتماني تقسيم نموده و در بند 5 آن آمده است:

 

«ضوابط اين مصوبه بايد در كليه طرح هاي آماده سازي زمين، شهرهاي جديد و توسعه جديد شهرها عيناً به اجرا در آيد و در طرح هاي مصوب قبلي آماده سازي، شهرهاي جديد و توسعه جديد نيز اصطلاحات لازم به عمل آيد به تصويب مراجع ذيربط برسد. ‍‍[عطف به ماسبق] در مورد بافت موجود شهرها در طرح هاي جامع و تفصيلي و هادي در دست تهيه در صورتي كه اجراي اين ضوابط در همه شهر و يا بعضي از محلات مقدور نباشد مراتب بايد توسط تهيه كنندگان طرح همراه با دلايل كافي به مراجع تصويب طرح هاي مذكور گزارش گردد و از طريق دبيرخانه شواي عالي به اطلاع اين شورا برسد».

 

       ناگفته پيداست كه حتي به عنوان نمونه يك شهر از شهرهاي ايران هم در اين قالب نمي گنجد چون بافت موجود شهرهاي كوچك و متوسط ايران تركيبي است از قطعات تفكيكي با مساحت و ابعاد مختلف كه تعدادي تك واحدي، تعدادي دو واحدي در دو طبقه، تعدادي سه واحدي در سه طبقه و ... و به صورت پراكنده ساختمان هاي 5 و 6 طبقه در لابلاي بقيه قطعات است. در اين بخشنامه سطح چهارم و اصلي كه سطح پر موجود شهرهاست ناديده گرفته شده است. يعني بند يك اين بخشنامه كاملاً تخيلي و به دور از واقعيت موجود است. چنانچه تصور كنيم كه اين بخشنامه ارتباطي به شهرهاي موجود ندارد و تنها براي شهرهاي جديد و طرح هاي آماده سازي تهيه گرديده است نيز بايد گفت كه فرهنگ مجتمع نشيني از تك واحدي به سوي چند واحدي معمولاً گام به گام صورت مي گيرد و اولين گام به سوي مجتمع نشيني، ساختمان هاي دو و سه واحدي است كه تنها در اراضي با مساحت حدود 200 تا 250 مترمربع مقرون به صرفه و ممكن است و حذف اين مرحله، مانند حذف دوره ابتدايي از تحصيلات كودكان و هدايت آنها از خانه به مدرسه راهنمايي است.