8- آیا باغهای باقیمانده را می توان حفظ نمود؟

نوشته شده توسط مدیر سیستم. Posted in سایر مقالات عمومی

Demo Image

 زهره بزرگ نیا
چاپ شده در: فصلنامه فنی-اجتماعی "شهر"شماره 21
تاریخ انتشار:بهار 1381

       من يك شهروند تهراني هستم و مانند همه مردم دنيا به هواي پاك، مسكن مناسب، خدمات عمومي و تجاري در دسترس، شبكه معابر منظم و روان نيازمندم. خواسته هاي من كاملاً بر حق است و هيچ زياده خواهي در آن مشاهده نمي شود ولي در حال حاضر رسيدن به خواسته هاي فوق منوط به آن است كه شما از بخش قابل توجهي از امكانات و آروزهاي مادي خود و فرزندانتان بگذريد! آيا حاضر به انجام آن هستيد و آيا اگر حاضر نيستيد صحيح است كه تنبيه شويد؟

       شما صدها نفر هستيد و ما صدها هزار نفر آيا صحيح است كه اقليت فداي اكثريت شوند؟

       اين شعار تا چند سال قبل طرفداران پروپاقرصي داشت ولي امروزه تجربه زندگي نشان داد ه كه نه تنها حقوق اقليت، بلكه حقوق فرد فرد انسان ها بايد رعايت گردد.

قوانين ما چگونه اند؟

      در مقاله سركار خانم شهلا مالك چاپ شده در نشريه شهر شماره 20 قوانيني كه در ارتباط با باغات هستند از ابتدا تا انتها آورده شده است. اين قوانين چه مي گويند كه حاصل آن ها جز تخريب باغات چيز ديگري نبوده اند؟ براي آنكه درك درستي از ضوابط و قوانين بدست آوريم اولين قدم آن است كه مثالي براي آن بياوريم و خودمان را در جايگاه متهم (در اينجا باغدار) قرار دهيم.

      فرض مي­ كنيم كه من يك باغ دارم كه مساحت آن حدود 6000 متر مربع است. طبق دستورالعمل ماده 14 زمين شهري كه در سال 1372 مورد تجديد نظر قرار گرفت. چنانچه اين باغ فاقد كاربري مصوب خدمات و فضاي سبز عمومي باشد من مي توانم به شرح زير عمل نمايم:

1- با حداقل تفكيك يا افراز و تقسيم مي توانم به سه قطعه 2000 متري تفكيك و با سطح اشغال 10% (200متر مربع در هر قطعه) و با تراكم ساختماني 20% (دو طبقه بنا در هر قطعه) احداث بنا نمايم يعني در 6000 مترمربع زميني كه حدوداً متري 300 هزار تومان قيمت دارد[1] و يا به عبارتي در زميني به قيمت حدود دو ميليارد تومان، 6 واحد مسكوني 200 متري بنا نمايم! يعني هر واحد مسكوني بدون هزينه ساخت فقط بابت زمين بايد 300 ميليون تومان بپردازد! آيا اين شدني است؟ و يا مي توانم به دو قطعه تفكيك نمايم و از سطح اشغال و تراكم بيشتري استفاده كنم يعني با سطح اشغال 15% و تراكم 30% يعني 4 واحد 450 متري در كل زمين و يا 8 واحد 225 متري و يا 12 واحد 150 متري و يا 16 واحد 110 متري.

آيا كسي كه در يك آپارتمان 110 متري زندگي مي كند حاضر است و يا توان آن را دارد كه حدود 110 ميليون تومان فقط بابت زمين آپارتمان خود بپردازد؟

 تومان 000/000/500/112=16 ÷ 000/000/800/1

و اگر چهار واحد 450 متري بسازم آيا خريداران حاضر هستند كه 450 ميليون تومان بابت زميني بپردازند كه مشاع است و با ديگري شريك هستند و مشكل اشراف و ديد و ... را داشته باشند و خانواده آن ها نتوانند حتي از استخر خانگي استفاده كنند؟

تومان 000/000/450=4 ÷ 000/000/800/1

2- باغ- مسكوني در اين حالت من بايد 60% از زمين خود را بدهم[2] و مابقي را با ضوابط مربوطه تفكيك و احداث بنا نمايم يعني از 60%*000/300*6000=1080000000 تومان (بيش از يك ميليار تومان)! بگذرم!! قوانيني كه به سخت گيري هاي اين چنين و ضوابط غير واقعي متكي هستند به ضد خود بدل مي شوند و نتيجه عكس مي دهند.يعني اگر باغات به حال خود رها شده بودند شايد صدمه كمتري مي­ديدند و اين چنين نابود نمي شدند.

در دو شهر بيرجند و اراك كه اولي در منطقه خشك جنوب خراسان قرار دارد و دومي ،يكي از آلوده ترين شهرهاي ايران است. مي بينيم كه ديگر از باغ زرشك و عنابستان و تاكستان كه زماني بخشي از هويت شهر محسوب مي شد حتي اثري هم مشاهده نمي شود.

سرنوشت باغ هاي تاريخي و منازل مسكوني داراي ارزش تاريخي و معماري نيز بهتر از باغات نيست هر چند از نظر مادي مقياس مسئله بسيار كوچك تر و ناچيزتر از باغات است ولي از نظر فرهنگي بسيار عظيم است. مشاهده مي كنيم ساختمان هايي كه به عنوان بناي داراي ارزش از سوي سازمان ميراث فرهنگي و يا مشاور معرفي مي گردند و در مورد شهر شوشتر ما نيز نظاره گر آن بوديم. شبانه راه آب پشت بام بسته مي شد، بام پر از آب مي گرديد و صبح روز بعد با تل عظيمي از گل و خشت و آجر روبرو بوديم كه خارج كردن نخاله ،آن هم در كوچه هاي باريك و پيچ در پيچ شوشتر بزرگترين مسأله روز مي گرديد و ديگر تخريب بنايي كه هر كتيبه آجري آن يك اثر تاريخي باارزش بود، چه رسد به كل بنا، در حاشيه قرار مي گرفت.

در طرح تفصيلي بهشهرما با مسأله كمبود زمين باير مواجه شديم . زيرا هر زميني كه در آن اقليم  به حال خود رها گردد، پس از دو سال چند درخت انجير و انار و تعداد زيادي بوته و گل در آن سبز مي شود. يعني تعريف باغ در مناطق مختلف اقليمي باهم تفاوت دارد. در روستاهاي كويري جنوب خراسان سه درخت نخل نروك در يك زمين، باغ محسوب مي گردد (يك درخت خرماي مثمر را در پشت قباله نكاح يك زن مي نوشتند) كه با خطه شمال ايران تفاوت زيادي دارد. به اين ترتيب، قانون مربوط به حفظ باغات در ايران نمي تواند براي همه نقاط يكسان باشد ولي در همه نقاط ايران اين اصول بايد مدنظر قرار گيرد و آن ايجاد تعادل بين حقوق مالكين و ساير شهروندان و ديگري ارجحيت دادن به باغ و زمين كشاورزي نسبت به زمين باير است. (بازپس گرفتن بخشي از امتيازاتي كه به زمين باير داده شده بود و موجب گرديد كه مالكين، باغات خود را به زمين باير تبديل كنند).

در بهشهر ما ضابطه اي به عنوان شروع، پيشنهاد داديم كه بايد با ملحوظ داشتن نظرات و پيشنهادات مسئولين، متخصصين و شوراي شهر پالايش شود تا به ضابطه قابل اجرايي بدل گردد و بخشي از باغات باقي مانده را حفظ نمايد.

در اين ضابطه گفته شده كه مالكين هر باغ در زمان تفكيك يا احداث بنا به جاي 60%، 25% را به عنوان فضاي سبز به شهرداري به طور رايگان واگذار نمايد و مابقي را اگر به صورت يكپارچه حفظ نمايد با سطح اشغال 40% (دو يا سه بلوك) و تراكم ساختماني 280% احداث بنا كند براي مثال تصور مي كنيم كه مساحت باغ همان 6000 متر مربع است. كه درآن  صورت 12600 متر مربع زيربناي مجاز آن خواهد بود.

- اگر قطعات 1000 متري تفكيك نمايد با سطح اشغال همان 40% و تراكم 240% (10800 مترمربع زيربنا) خواهد داشت.

- اگر به قطعات 500 متري تفكيك نمايد با سطح اشغال همان 40% و تراكم 200% (9000 مترمربع زيربنا)

- اگر به قطعات 350 متري تفكيك نمايد با سطح اشغال همان 30% و تراكم 150% (6750 مترمربع زيربنا)

- اگر به قطعات 250 متري تفكيك نمايد با سطح اشغال همان 30% و تراكم 120% (5400 مترمربع زيربنا)

- اگر به قطعات 200 متري تفكيك نمايد با سطح اشغال همان 30% و تراكم 90% (4050 مترمربع زيربنا)

در اين ضابطه هرچه قطعه بزرگتر باشد تراكم و سطح اشغال آن نيز بيشتر مي گردد و ضابطه، تشويقي براي تفكيك نكردن است[3].

در اين صورت مالك متوجه مي گردد كه چنانچه باغ خود را به قطعات 200 متري تفكيك نمايد هرچند فروش آن ساده­تر خواهد بود ولي مجبور است بخشي را به كوچه اختصاص دهد. اگر فرض نمائيم كه حداقل 10% مساحت ملك را كوچه ها تشكيل مي دهند در آن صورت مالك به غير از 25% بايد 10% ديگر را نيز از دست بدهد و در مابقي تنها 3510 مترمربع زيربنا احداث نمايد در صورتي كه در حالت اول مي تواند 600/12 مترمربع زيربنا داشته باشد. (بيش از سه و نيم برابر)

با اين روش 25% كه به طور حتم حفظ خواهد شد و در حالت اول تا سوم 60% محوطه مي تواند به صورت فضاي سبز باقي بماند كه چنانچه يك سوم درختان آن در مرحله تفكيك و زمان احداث بنا تخريب شود و 40% باقي بماند.
جمعاً 65% باغ نجات خواهد يافت كه بهترين حالت است و در بدترين آن تنها 25% حفظ خواهد شد.



[1]. قيمت زمين در محله هاي دروس و زعفرانيه و ... بسيار فراتر از عدد فرضي ما است.

[2]. در دستورالعمل سال 1374 60% به 70% افزايش يافت!

[3]. آقاي سهراب مشهودي در ضوابط ساختمان هاي بلند مرتبه در تهران پيشنهاد نموده اند كه در باغات محدوديت طبقات حذف شود و در هر نقطه از زمين با استفاده از لفاف فضايي و با سطح اشغال 15% در همكف و 25% در طبقات تراكم پذيري محاسبه گردد. اين طرح براي تهران و شهرهاي بزرگ مي تواند عمل شود ولي در شهرهاي كوچك تفهيم آن به شهرداري و متقاضي مشكل است.